Nuova tariffa Enel D1, e pompe di calore

In questa sede è stato più volte rimarcato nelle zone "calde" d'Italia, quelle in cui la temperatura scende sotto lo zero solo in casi eccezionali, non esiste sistema di riscaldamento più efficiente di quello a pompa di calore.
Una pompa di calore mediocre risulta essere più efficiente della migliore caldaia a condensazione, anche considerando il maggior costo dell'energia elettrica rispetto ad altre fonti (gas).

Se chi ha un impianto fotovoltaico non dovrebbe aver avuto mai dubbi sulla convenienza a sfruttare il sole e l'energia elettrica per riscaldare acqua e ambienti anche d'inverno, qualche dubbio poteva venire invece a chi superando già lo scaglione di consumi più alto (4400kw/anno) pagava il kw con una sorta di pesante sovrapprezzo.

Grazie ai passi da gigante degli apparati ad energia elettrica (non solo pompe di calore, ma anche fornelli ad induzione e illuminazione a led soprattutto) l'Italia si è ritrovata in una strana situazione.
La tariffa per le utenze residenziali furono ottimizzate con l'intento di ridurre gli sprechi o almeno penalizzarli. I consumi vengono però considerati eccessivi" tramite soglie uguali per tutti, indipendenti dalla zona in cui si risiede (che può essere più o meno calda durante l'anno), dalle dimensioni dell'abitazione, e soprattutto dal numero di componenti del nucleo familiare. Un single che consumasse 3.000kw viene considerato avere dei consumi ridotti e da premiare, mentre una famiglia di 8 persone  che consuma 12.000kw viene penalizzata con costi (per kw) sensibilmente più alti, malgrado il consumo/persona sia esattamente la metà.
Un appartamento medio a Catania di 100mq che decidesse di utilizzare la tecnologia a pompa di calore sia per riscaldamento sia per acqua calda sanitaria potrebbe (dipende dall'edificio e dalla temperatura desiderata da chi ci abita) consumare circa 4.000kw durante l'anno solo per questi usi, non considerando quindi l'uso dei normali elettrodomestici, forni, frigoriferi, illuminazione, computer. 4.000kw elettrici che diverrebbero non meno di 12.000kw con un BUON impianto a gas.
Purtroppo i benefici economici per chi ha adottato tale soluzione impiantistica sono stati limitati dalla necessità di un contatore ad hoc per evitare le penalizzazioni tariffarie (con tutti i costi aggiuntivi che si pagano per un (secondo) contatore.

Dal 1° luglio 2014 invece il governo sta permettendo una nuova tariffa, D1, che non penalizza i consumi con un costo fisso dell'energia indipendente dai consumi. Per adesso questa tariffa è considerata sperimentale ed è riservata a chi NON ha (anche) un'impianto a gas. E' un ottimo inizio, che dovrebbe incentivare il progettista attento a considerare impianti a pompa di calore nella maggioranza delle nuove installazioni a scapito degli impianti a gas.


PS (Purtroppo il risparmio di una pompa di calore non è di oltre 66% come potrebbe sembrare dal confronto tra 4.000kw e 12.000kw, a causa della scarsa efficienza nella produzione e distribuzione di energia elettrica, è "solo" del 40-45% circa (scusate se vi sembra poco).

Primo immobile in classe A+

Finalmente dopo oltre 70 certificati ai quali abbiamo collaborato ne capita uno che risulta essere in classe A+.

In un edificio con alle spalle 3 secoli di storia, che ha subito recentemente una ristrutturazione che ha INTERAMENTE TRASCURATO l'efficienza energetica, Due infissi con vetro singolo, scarsi apporti solari gratuiti, telaio in legno.

Niente di eccezionale dunque, eppure in classe A+.
L'edificio accanto, quasi identico per esposizione, forma, superfici opache e trasparenti, tipologia di impianto, risulta in classe G. Insomma l'uno agli antipodi dell'altro. E' possibile?  Si e no.

Molti credono che la classe energetica dipenda da pochi fattori, la presenza di un cappotto e magari anche un infisso con doppi vetri e taglio termico. Certo sono elementi importanti, ma non sono affatto sufficienti, se già a Catania un appartamento con cappotto su buona parte delle superfici esterne confinante con altri due appartamenti similari sia sopra che sotto, si è ritrovato ad essere "solamente" in classe F.

La verità è che la parte impiantistica ha un effetto importante che può facilmente correggere alcuni difetti di isolamento della struttura, almeno alle latitudini sicule (non parliamo ovviamente dei pochi paesi con altitudini poco sicule anche se pur sempre in Sicilia.

Ma nel caso in oggetto in realtà entrambi gli appartamenti erano privi di qualsivoglia impianto sia di riscaldamento sia di acqua calda sanitaria.

Allora ci deve essere certamente un errore nella certificazione, se due immobili simili, privi di impianto, sono uno in classe G ed uno in classe A+. Tale conclusione ancorchè quasi scontata trascura alcuni dettagli legislativi.

In ogni APE consegnato al committente e al catasto energetico regionale ad oggi il certificatore non specifica da nessuna parte quali sono i valori di trasmittanza utilizzati per il calcolo. Noi veramente aggiungiamo sempre un analisi termografica 3d dell'edificio dalla quale si evince quali siano i valori da noi adottati, ma la normativa non la richiede, e non è parte integrante dell'attestato, solo un'aggiunta essenziale per la verifica del certificato stesso, per la possibilità di usare lo stesso come base per dei miglioramenti, per dare contezza di un lavoro effettivamente svolto e non solo supposto. Ma comunque si tratti di classe A+ o G, quale che sia il software utilizzato, la trasmittanza (e quindi la quantità di calore dispersa da ogni parete e infisso) è solo un parametro indiretto per definire la classe dell'edificio.
La classe energetica di un edificio dipende dal consumo stimato in condizioni standard, corretto in base all'ubicazione dell'immobile e alla sua forma. Consumo, ubicazione, forma. Ecco che un abitazione ad uso residenziale a Catania riceve con molta difficoltà una classe energetica elevata a causa dell'impatto significativo del riscaldamento per acqua calda sanitaria, che è indipendente da qualunque tipo di cappotto, infisso etc. E che anche in presenza di un'ottima caldaia incide sempre troppo per poter consentire una classe compresa tra A+ e B. Soluzioni? Intervenire nella parte impiantistica per far risultare l'uso maggiore possibile di energia rinnovabile per la produzione di acqua calda sanitaria.

Ma impianto non c'è nell'immobile in classe A+.... e allora?
Consumo, ubicazione, forma. La legge suppone dei consumi standard di acqua calda sanitaria in base all'uso dell'immobile. Suppone anche delle temperature di riscaldamento dell'immobile che debbono essere adottate in sede di progettazione e certificazione, e che variano anch'esse al variare della destinazione d'uso dell'immobile.
Ecco dunque che un edificio residenziale avrà un'elevata produzione di acs giornaliera, e verrà supposto essere riscaldato a 20°. Un edificio a uso artigianale o industriale potrebbe non avere alcuna produzione di acs e verrà supposto essere riscaldato a 18°.
Consumo ubicazione forma. Ecco che due immobili identici, ubicati all'interno dello stesso edificio potrebbero avere due classificazioni opposte al variare del più impensabile dei parametri: LA DESTINAZIONE D'USO.
Non dover produrre acs vuol dire non avere alcun tipo di impatto nei consumi a causa della stessa che è sempre meglio di qualunque impianto a caldaia, pellet, pompa di calore etc vogliate immaginare. Paragonabile solo ad una produzione pari al 100% di acs da fotni rinnovabili.
Ma dover riscaldare a 18° un immobile d'inverno quando si suppone che tutti gli immobili confinanti sono riscaldati a 20° vuol dire anche non dover affatto accendere i riscaldamenti, perchè il calore disperso a causa delle pareti esterne viene interamente compensato dal calore ricevuto gratuitamente dagli appartamenti limitrofi.
Insomma il primo immobile che certifico in classe A+ deve la sua classe semplicemente alla sua destinazione d'uso. Mi sa che al prossimo che mi chiede di certificare un immobile catastato C3 all'interno di un edificio regolarmente abitato dovrò fare lo sconto :D

APE a 100€ su internet, tutto online

Per chi non lo sapesse le pubblicità su internet è ormai totalmente customizzata su di noi. Per tanto è normale che ci imbattiamo più spesso di altri in pubblicità sugli Attestati di Prestazione Energetica.
Anche questa volta, come spesso accade hanno sede a Napoli. Ma stavolta il modulo di inserimento dati è totalmente trasparente.

Così anche noi possiamo verificare quanto sia facile (o no) raccogliere i dati per l'utente finale, e quanto possa essere preciso (o no) un certificato similare.

I dati richiesti come obbligatori sono proprio pochi:
Dati catastali, indirizzo, e dati del proprietario. Nessun altro dato è obbligatorio.
Pensate se si trattasse di un certificato medico, dove vi chiedono solo i vostri dati anagrafici e non se state bene o male.

Per fortuna, ci sono anche altri campi opzionali e si suppone che almeno alcuni di questi vadano compilati, oltre i dati sul progettista e il costruttore, che non chiediamo neanche noi solitamente avendo un impatto ZERO sulla certificazione, finalmente l'elenco dei dati tecnici dell'immobile, ripetiamo tutti opzionali, e senza che sia specificato un numero minimo da inserirne:

Anno di costruzione dell'edificio,
Superficie in metri quadrati,
Altezza dell'appartamento,
Piano in cui è ubicato l'appartamento
Tipologia telaio e vetro
tipologia impianto di riscaldamento, anno di installazione e potenza,
eventuali ristrutturazioni,
note,
piantina.


Bastassero questi 8 dati, che in questo caso non sono neanche obbligatoriamente richiesti, per effettuare un'APE non si capisce perchè un sopralluogo solitamente sia necessario e duri un'ora.
Certo sono le prime informazioni che vengono raccolte durante un sopralluogo però....

Negli ultimi 50 certificati da noi svolti praticamente mai il proprietario sembrava certo della superficie dell'appartamento, e le nostre misure hanno nella maggior parte dei casi identificato scostamenti più e meno significativi.
Non meglio andava con le planimetrie. Finora solo un committente, (peraltro collega, in quanto Ingegnere), ha fornito planimetrie (quasi sempre) esatte, mentre in tutti gli altri casi sono risultate approssimate, in un caso finanche nell'orientamento.

Ah, si l'orientamento, è uno degli elementi che incide di più nella quantità di calore ricevuta gratis dall'esterno, specie in Sicilia, elemento che parrebbe del tutto ignorato da questi sedicenti certificatori. Come non sembra essere considerato, salvo planimetrie particolarmente complete,  quasi mai messe a disposizione dal committente, quali siano i muri confinanti con altre abitazioni, e quali con altre ubicazioni (garage, vano scale, ripostiglio, etc).

E gli infissi? Bastano davvero solo questi due dati? Noi ad ogni sopralluogo prendiamo un minimo di 4 misure per ogni singolo infisso, perchè lo spessore del telaio varia notevolmente da caso a caso, e di conseguenza varia la superficie trasparente (che facciamo presente se ben orientata e priva di ombreggiamenti è un'ottima fonte di calore gratuita). Ombreggiamenti? Nel questionario neanche l'ombra di questa informazione, che certo non si troverà in nessuna planimetria per quanto dettagliata.

Altro ancora, gli impianti... basta inserire tipologia e potenza di una pompa di calore per distinguerle? L'efficienza di una Daikin è davvero simile ad una pompa di calore di qualche sottomarca? La risposta è certamente negativa, ma questo al sedicente certificatore non importa. Non è tra i dati che richiede, non avendo alcuna voglia di perderci del tempo.

Alla domanda avete l'impianto di riscaldamento, la maggior parte dei clienti risponde "no", poi al momento del sopralluogo si scopre qualche pompa di calore e uno scaldabagno spesso ma non sempre elettrico.

Tutti elementi che incidono, e anche positivamente nella certificazione energetica. Che è solo un obolo da pagare e con stime del tutto irrealistiche quando si delega un certificatore a qualche centinaio di km di distanza che firma il certificato dopo poche semplici domande.

Chiamando un certificatore serio si ottengono invece i seguenti vantaggi:
1) Consigli per un vero risparmio sulle bollette, alcuni dei quali non hanno bisogno di nessun investimento, e comunque tutti economicamente convenienti.
2) Una stima dei consumi più affidabile che preserva il venditore/proprietario da lamentele (e cause giudiziarie) da parte dell'acquirente/inquilino.

Quando avete un certificato evidentemente fasullo per l'impossibilità oggettiva di considerare molti parametri, come vi giustificherete di fronte ad un'eventuale lamentela e conseguente causa giudiziaria?
Ricordo che il certificato vale 10 anni e che in alcune parti d'Italia condiziona già il valore degli immobili, e quanto prima, non appena ci si accorgerà delle differenze tra immobili in classe diversa, non potrà che condizionare fortemente anche il valore nelle vendite ed affitti.

Cedolare secca al 10%, conviene? 2 Esempi basati a Catania e qualche info sulla provincia.

Avevamo già scritto della possibilità di pagare solo il 10% di tasse sugli immobili affittati.

Ma molti restano titubanti, in mancanza di maggior informazioni sui parametri da rispettare, sia in termini di dotazione dell'immobile sia di prezzo massimo pattuibile facciamo due esempi diversi per offrire un'idea.

Nel primo caso, consideriamo un immobile di 59 metri quadrati ubicato a Nesima (quartiere considerato popolare nel Comune di Catania). Consideriamolo con una cucina abitabile, l'aria condizionata (con pompa di calore), prossimo alla fermata dell'autobus e a qualche negozio, in uno stabile in condizioni di manutenzione normale, per quale negli ultimi dieci anni è stata fatta una D.I.A. per un qualunque motivo, (tutti parametri facilmente ottenibili).
Tale immobile può essere affittato per 325€/mese con un incasso al netto delle imposte di 292,5.
La classica cedolare secca invece avrebbe previsto un canone di 370€ per poter incassare al netto delle imposte la stessa identica cifra. Per qualunque canone pattuito ad una cifra compresa tra i 325€ previsti dal canone agevolato ai 370€ del caso di cedolare secca converrebbe al proprietario adottare il canone agevolato e scontare il canone alla cifra di 325€. Ciò per i 3 seguenti motivi:
1) L'incasso netto sarebbe comunque più alto
2) Un inquilino che paga meno è più motivato a pagare le mensilità e a non farsi sfrattare.
3) Il canone può essere completamente rivisto dopo 5 anni anzichè 8.

Basterebbe poi che lo stabile fosse dotato di un cortile condominiale e servito dal gas cittadino per poter chiedere per lo stesso immobile a canone agevolato 354€. Per un incasso netto mensile di 318€ ottenibili con un canone di 403€ a canone libero.

Nel secondo caso, consideriamo un grande appartamento di 150metri nei pressi di Piazza Roma, non catastato come economico, che oltre a tutti gli elementi sopra elencati fosse dotato anche di:

porta blindata, doppi vetri, una soffitta o una cantina o un minimo di terrazza, e un secondo bagno completo di 3 pezzi e una normale aerazione.

Un immobile così composto potrebbe essere affittato a canone agevolato per oltre 1550€ al mese, con un incasso netto di oltre 1400€.
Per ottenere 1400€ con una normale cedolare secca sarebbe necessario affittare l'immobile a 1772€.

Riportando agli incassi extra annuali un affitto di 354€ implica un risparmio di tasse di 467€/anno, mentre con un affitto di 1550€/mese il risparmio diventa di 2046€.

In tutte le città d'Italia che lo prevedono puoi rivolgerti ad una delle associazioni di tutela degli inqulini o dei proprietari, solo nella Provincia di Catania invece puoi usufruire di un servizio particolarmente competitivo e preciso.

PS I prezzi nella provincia di Catania generalmente non possono mai arrivare a quelli del secondo caso, e si avvicinano piuttosto al primo esempio. Con l'aiuto dei nostri consulenti sarà possibile valutare gli interventi migliorativi più opportuni per sfruttare quest'opportunità di risparmio fiscale.

PPS In tutti i comuni della provincia di Catania è comunque imprescindibile garantire che l'immobile oggetto di affitto sia comunque almeno dotato di:
1) Acqua corrente
2) Impianto elettrico a norma
3) Almeno una finestra in cucina
4) Almeno 3 elementi in bagno oltre alla possibilità di aerare i locali tramite finestra o ventola.
5) Almeno la predisposizione per uno scaldabagno per poter avere l'acqua calda in bagno.

Pompe di Calore applicate all'acqua calda sanitaria

Negli ultimi decenni in tanti hanno correttamente deciso di mandare in pensione il classico scalda acqua elettrico, sostituendolo con una caldaia a gas.
Il risparmio è indubitabile, in termini di efficienza energetica il gas dal consumatore alla fonte mantiene un'efficienza più che doppia (ed è per questo che un kw elettrico costa più del doppio di un kw di gas, sia esso gpl o metano).

Ma le Pompe di Calore, di cui avevamo già parlato, hanno un'efficienza straordinaria, motivo per cui compensano ampiamente il maggior costo dell'energia elettrica. Ma se molti hanno già in casa una pompa di calore, che non usano perchè l'hanno acquistata per raffreddare casa e non sanno che è molto più conveniente usarla anche per riscaldare (quando la temperatura esterna è superiore a 0° C), (quasi) nessuno ha mai visto una pompa di calore che produce l'acqua calda sanitaria (cioè quella che si usa nella propria abitazione, tipicamente in cucina e in bagno).

Eppure nei modelli che abbiamo visionato in questi giorni l'efficienza teorica è ancora più alta di quella delle pompe di calore usate per riscaldare e raffreddare gli ambienti, raggiungendo un COP superiore a 5.

Un COP superiore a 5 vuol dire che per ogni kw elettrico speso, se ne ottengono ben 5 di kw termici, in parole comprensibili chi acquista tale pompa di calore spenderà per l'acqua calda meno del 20% di quanto spendeva col classico scaldabagno elettrico, e comunque meno della metà rispetto alla spesa con la migliore caldaia a condensazione.

Ma quanto costa accendere uno scaldaacqua? 
Una vecchia analisi reperibile online riporta un consumo misurato medio di 1490kwh/anno nel caso di boiler elettrici ad accumulo, per una spesa, ed erano i prezzi del 2008, di 550€/anno.
Un boiler a gas invece riscaldando solo l'acqua che si consuma realmente e utilizzando un combustibile più efficiente, garantisce consumi più che dimezzati. Ha però il problema che non tutti gli immobili sono serviti dal gas cittadino, e l'uso di bomboloni non è sempre possibile, ne pratico, ne economico.

Una Pompa di Calore per acqua calda sanitaria unisce invece la comodità dell'energia elettrica all'efficienza tipica di questa tecnologia, garantendo consumi significativamente ridotti e quindi risparmi misurabili in bolletta.
Il risparmio di questa soluzione non è però adatto a tutti, se già avete una buona caldaia a gas, non avete un impianto fotovoltaico che produce in esubero, e la bolletta elettrica vi segnala un consumo annuo superiore ai 4.000kw (il costo del kw elettrico è molto più alto per le utenze residenziali che superano i 4.400kw/anno), il risparmio certamente non giustifica l'ingente spesa.

Se invece avete uno scaldabagno elettrico e/o avete un impianto fotovoltaico che immette in rete una buona quantità di energia che non siete in grado di autoconsumare, sarebbe probabilmente il caso di valutare con un tecnico specializzato se nelle condizioni specifiche vostre e del vostro immobile (comune, possibilità di accesso alle detrazioni fiscali, disponibilità di spazi idonei all'installazione dello scaldabagno, facilità di connessione all'impianto preesistente), è possibile che riuscirete ogni anno a risparmiare diverse centinaia di euro, recuperando presto l'investimento e quindi ottenendo un risparmio duraturo.

Un amico ingegnere mi chiede 80€ per un APE, e lei?

Nella stessa giornata sento due affermazioni diverse, ma piuttosto simili

La prima "Un amico ingegnere mi chiede 80€ per un APE, lei quanto si prende"?
La seconda "Ho visto che a Napoli chiedono 80€ per un APE, perchè lei di più"?

Nel primo caso c'è la speranza che il prezzo dell’APE sia correlato ad un qualche rapporto interpersonale tra committente e professionista per cui sarà comprensibile che l'amico lavori quasi gratis.

Non si può che rispondere alla prima domanda che "qualora il suo amico le farà l’APE con la dovuta perizia e al prezzo prospettatole, si starà comportando veramente come tale."

Ma alla seconda, verrebbe da raddoppiare il proprio prezzo solo per ribadire che non ha nulla a che vedere con un tarocco.
E vabbè che Napoli purtroppo anzichè essere famosa per la propria bellezza lo è per la criminalità diffusa, ad ogni livello, per cui non ci si stupisce affatto che qualcuno pubblicizzi la possibilità di effettuare APE su tutto il territorio nazionale da un qualche ufficio a Napoli.

Un APE per essere minimamente accettabile prevede:
1) il sopralluogo dell’immobile (che solitamente dura un’ora),2) dopo chi ha fatto il sopralluogo torna in ufficio riporta i dati su un software apposito

3) effettua la ricostruzione dei dati tridimensionali dell’edificio, di trasmittanza di ogni elemento trasparente o opaco, i dati dell’impianto di riscaldamento e di acqua calda sanitaria (se presenti)
4) riporta nel certificato i dati dell’immobile, del proprietario e del certificatore
5) fa una valutazione e proposta di alcuni possibili interventi migliorativi sull’immobile con specifici riferimenti alla convenienza economica

6) provvede a stampare il certificato e consegnarne copia

7) per non considerare l'assistenza post certificato, cioè quando il committente ti chiama per comunicarti che ti ha fornito dei dati inesatti, o il notaio che deve registrare l'atto qualche mese dopo che il certificato l'hai emesso, vorrebbe che il certificato fosse scritto con le diciture che piacciono a lui, anzichè quelle ammesse dalla normativa.


Questo è il minimo di azioni previsto dalla legge per il quale non esiste più un minimo economico garantito al professionista.

Se qualcuno si limita solo ai punti 4 e 6 (quindi fotocopiando attestati già realizzati per immobili diversi), lo fa sotto la propria responsabilità, civile (multe per il certificatore da 700 a 4200€ per ogni singolo certificato non conforme firmato), penale e nei confronti dell’Ordine a cui appartiene, ma soprattutto a scapito del committente che nella maggioranza dei casi vedrà il proprio immobile sottostimato e quindi svalutato nelle transazioni prossimo future (il certificato vale 10 anni e già nel nord italia l’attenzione alla Classe Energetica quale parametro di valutazione del prezzo è alta), oppure rischia in caso di contenzioso con l’inquilino o il compratore di non avere alcuna giustificazione nel momento in cui questi dimostrano che il certificato è fasullo e i consumi previsti non corrispondono neanche lontanamente al vero, .

Se qualcuno per amicizia o riconoscenza verso un conoscente decide di svolgere con perizia tutti i punti dall’1 e al 6 e chiedere 20€ (per pagarsi benzina e costi di stampa) è libero di farlo, e non mi sembra che attualmente gli Ordini si stiano premurando di tutelare gli iscritti contro tali casi.

Ma se si considera che chi effettua un APE ha di bisogno di un minimo di strumentazione tecnica,

*) PC (500€)

*) Software certificato specifico per APE (600-1500€ una tantum + 150-300€/anno)
*) Strumenti di misura (da 150 a infinito secondo strumentazione posseduta),

e di una preparazione specifica (visto che per redigere un’APE non è sufficiente una laurea in Ingegneria ma bisogna avere almeno qualche conoscenza teorica della legislazione italiana, regionale e delle norme UNI e CTI che regolano specificatamente gli APE e che varia in continuazione...


...credo che in condizioni normali un professionista con aliquote IRPEF medie non abbia motivo di spendersi in un APE per meno di 1000€+ iva se effettua tali attestati in via saltuaria, se lo farà per meno sarà solo per garantire ai propri clienti continuità nei servizi già offerti.

Potrebbero ridursi a 300-500€+iva solo qualora effettuando numerosi APE riesca ad eliminare l’effetto dei costi fissi.

Il mercato però in questo momento di crisi (anche nell’edilizia) opina diversamente e per di più le agevolazioni fiscali esistenti per i giovani (prestazioni occasionali e regime dei minimi) da un lato, e la scarsa offerta di lavoro dipendente per gli stessi (spesso stage gratuiti, società di consulenza con lavoro h24 senza straordinari pagati), permettono a qualcuno con molta voglia di lavorare, capace di ridurre i costi al minimo, di effettuare APE anche per 150€ o poco meno. 

Avete affittato un immobile e vi siete scordati l'APE?

Ecco le date che dovete conoscere.

Dal 6 giugno 2013 è obbligatorio l'APE per tutti contratti di vendita e di locazione, ma non sono previste sanzioni di alcun genere.
Dal 5 agosto 2013 è obbligatorio l'APE anche per il trasferimento di immobili a titolo gratuito.
Dal 5 agosto 2013 è inoltre istituita la nullità dei contratti in assenza di APE.
Dal 24 dicembre 2013 i contratti stipulati in assenza di APE sono validi ma si corre il rischio di multe salate (da 1.000 a 18.000€)
I contratti stipulati dal 5 agosto 2013 al 23 dicembre 2013 possono essere sanati pagando le sanzioni previste al caso precedente.

In assenza dell'APE....
Tutti i contratti stipulati fino al 4 agosto 2013 possono essere considerati validi e non passibili di sanzioni.

Tutti i contratti stipulati dal 24 dicembre 2013 sono passibili in automatico di sanzioni.
Essendo istituito presso la Regione Siciliana un apposito Catasto Energetico informatizzato con i dati catastali delle particelle per le quali esiste un APE rilasciato da un certificatore qualificato è di estrema facilità per gli organi preposti effettuare controlli incrociati sui contratti stipulati in data successiva al 24 dicembre 2013.

Passeggiata tra agenzie immobiliari

Passeggiando per le vie del centro di una città italiana di medie dimensioni, può capitare di vedere le vetrine di innumerevoli agenzie immobiliari. E ad uno sguardo rapido confermare il peggiore dei luoghi comuni.... "tanto tutte le case sono in classe G".

Abbiamo scattato qualche foto, ben 27 annunci nell'agenzia record. Su 27 annunci ben 27 sono in classe G.
Strano, nelle ultime 27 certificazioni noi ne abbiamo trovati solo 14 immobili in classe G, la quasi totalità dei quali avrebbe potuto ottenere una certificazione migliore grazie a piccoli investimenti da parte del proprietario.

Ma continuando a passeggiare ecco un altra bacheca piena di annunci. Saranno una ventina in tutto, o poco meno, tanti appartamenti e villette di vario tipo, costi non indifferenti (intorno al mezzo milione), ma anche stavolta tutto in classe G. Con un dettaglio interessante, negli annunci stavolta è specificata anche l'Energia Primaria Globale consumata dall'edificio, e qui la cosa più "interessante", buona parte degli immobili in questione consuma proprio 175Kw/mq/anno. Anche volendo supporre che sia stata l'agenzia ad approssimare il dato dell'APE, è proprio "simpatico" come tanti edifici diversi tra loro consumino proprio in modo identico. Nella nostra esperienza neanche all'interno dello stesso edificio ci sono situazioni identiche, anzi.
Avendo ultimamente lavorato in una palazzina con 14 appartamenti, la maggior parte dei quali forniti con il medesimo impianto di riscaldamento, diverse sono state le classi energetiche riscontrate (D,E,F,G), e ancor più diversi i consumi. E questo nonostante la palazzina fosse la stessa, gli infissi identici, identico il riscaldamento. Un errore del certificatore allora? No, intanto perchè all'interno dello stesso palazzo normalmente gli appartamenti hanno una forma diversa. Poi, perchè anche dove gli appartamenti sono tra loro simmetrici l'esposizione al sole quasi certamente è diversa. Ma soprattutto in un edifico di quattro piani 2° e 3° avranno consumi minori e tra loro simili (può cambiare l'esposizione al sole a causa di ombreggiature), ma il 1° e il 4° avranno nella normalità dei casi consumi maggiori di quelli previsti per il 2° e 3° piano per l'evidente ragione che il solaio non confina con superfici già considerate come riscaldate.
98,3; 97,6; 61,5; 48,5; 148,9; 48,4 (appartamento al piano superiore di quello con consumo 48,5); 130,5.

Queste 7 misure prese in una Scala dell'edificio in questione, nei 7 appartamenti presenti.
Ciò riconferma quanto avevamo notato in passato. Un certificato mal fatto, e che posiziona tutto in classe G a consumi sempre identici quando situazioni identiche non se ne trovano (quasi) mai, scredita l'utilità del certificato e non dà modo al compratore di valutare delle differenze di valore tra immobili differenti.
Eppure una stima di 175kw/m2/anno, in una villetta di 150mq (circa) come quelle degli annunci in questione implica un costo annuale per il riscaldamento di circa 3.000€ ogni anno, 90.000€ nell'arco di un mutuo trentennale. E se quell'edificio avesse, attraverso una stima più attenta, un consumo sensibilmente inferiore o maggiore (abbiamo riscontrato un rapporto di 1 a 3 nel caso prima in esame), siamo sicuri che nessun acquirente si preoccuperebbe di valutare differentemente un appartamento il cui consumo stimato durante gli anni in cui dovrà pagare il mutuo è di 50.000€ o di 150.000€?

PS Proseguendo la nostra passeggiata, nella medesima via della medesima città, abbiamo anche trovato qualche agenzia immobiliare in cui la classe degli edifici pubblicizzati effettivamente variava.

Da acquirente o venditore voi quale agente immobiliare scegliereste?! Quello che sa meglio evidenziare pregi e difetti del vostro immobile o colui il quale si limita a mostrarvi diverse soluzioni lasciando voi scegliere senza precisa cognizione dei costi che andrete ad affrontare per vivere in quell'immobile?

Cedolare Secca al 10% anche a Catania e Provincia

Con l'articolo 9 del decreto legge approvato il 12 marzo 2014 la cedolare secca applicata ai contratti a canone concordato è stata ridotta al 10% almeno fino al 2017.

Diversi sono i vantaggi per i proprietari. Innanzitutto un periodo di locazione più breve, e quindi la possibilità di rivedere il canone e le condizioni contrattuali dopo 5 anzichè 8 anni (prima scadenza dopo il terzo anzichè quarto anno),

Secondariamente la possibilità di far notare come il proprio prezzo rispetti i parametri a canone concordato e quindi debba essere considerato, almeno teoricamente, conveniente dal possibile dall'inqulino.

Ma il vantaggio principale è certamente quello fiscale, poichè i contratti a canone concordato garantiscono un aliquota molto più bassa  rispetto alla classica cedolare secca.
Un risparmio considerevole si ottiene infatti, rispetto alla cedolare secca classica che al momento è al 21%, Ad esempio su un canone di affitto pari a 300€/mese il risparmio risulta essere pari a 396€ ogni anno, come se il locatore ricevesse più di un mese d'affitto in più.
Su un canone di affitto pari a 600€/mese il risparmio ovviamente raddoppia approssimandosi ad 800€/anno.

Il principale dubbio di molti proprietari riguarda il prezzo dell'immobile che hanno in affitto a canone concordato, e se questo non sia troppo basso rispetto a quello di mercato, al punto da rendere poco conveniente l'applicazione del canone concordato.

Abbiamo effettuato diverse simulazioni notando che molto spesso il canone concordato può anche superare il prezzo concordato tra le parti, e riteniamo che tranne pochi fortunati locatori che riescono ad affittare i propri immobili a prezzi particolarmente elevati rispetto alla superficie utile, nella maggioranza dei casi la convenienza del canone concordato sia tangibile e tale da giustificare anche l'annullamento dei vecchi contratti per la sostituzione con dei nuovi a canone concordato.

Se certamente comporta del tempo disdire il vecchio contratto e registrarne uno nuovo, va considerato che: l'APE  vale  comunque 10 anni e andrà comunque realizzato alla scadenza del contratto (per i contratti registrati prima di giugno 2013 quando non era obbligatorio l'APE fra non più di 3 anni). Inoltre è possibile farvi supportare dalle associazioni preposte, oppure se volete risparmiare tempo e denaro tramite APE Catania il costo di tutta l'operazione è particolarmente vantaggioso.

Perchè negli APE da noi rilasciati alleghiamo l'analisi termografica.

La normativa non la richiede, ma poiché l’APE è scarsamente leggibile e poco conosciuto, risulta solitamente impossibile per il committente valutare la correttezza di un’APE e quindi distinguere un APE frutto di svariate ore di lavoro da uno "inventato" da un certificatore troppo frettoloso, per non definirlo altrimenti. 

L’analisi termografica permette sia di segnalare al certificatore eventuali errori che è pur sempre possibile vengano commessi, verificare che il software di calcolo utilizzato stia correttamente interpretando i dati strutturali inseriti, e che non vi siano dimenticanze nei dati strutturali, altrimenti non sarebbe difficile, sempre per chi è troppo frettoloso, dimenticare più o meno volontariamente qualche finestra, porta, o pezzo di edificio.

Ciò va a garanzia del committente che viene così dotato di uno dei pochi strumenti possibili per verificare la veridicità dell’APE e quindi la sua effettiva validità.

Inoltre permette ad un rapido sguardo di identificare quali siano le superfici maggiormente disperdenti, ed eventualmente dove concentrare gli interventi.
Trattandosi comunque solo di una ricostruzione, i ponti termici non vengono evidenziati, ma, come prevede la normativa nel caso di APE rilasciati per edifici già esistenti, sono considerati in modo forfettario nella trasmittanza considerata per le pareti. 

Cedolare Secca e Canone Concordato

In un momento in cui tutte le tasse aumentano, e anche l'APE viene considerato da molti purtroppo solo l'ennesimo balzello, per i proprietari di case in affitto e gli inquilini non mancano le buone notizie.

Già da alcuni anni, è possibile optare per la cedolare secca, grazie alla quale l'inquilino ottiene un canone di fatto agevolato perchè privo di rivalutazione, entrambi risparmiano l'imposta di registro, che era anche scomoda per la scadenza annuale da dover ricordare, e il proprietario si garantisce un aliquota fissa e relativamente bassa sui redditi provenienti dagli immobili residenziale affittati.

Una possibilità finora sottovalutata e che è sotto i riflettori mediatici per l'intenzione dichiarata dal Governo di incrementarne la convenienza è quella di stipulare i contratti con un canone concordato. In questo caso l'aliquota pagata sulle tasse, si riduce al 15%. Ma qualora il progetto del governo vada avanti verrebbe ridotta al 10%, così che la tassazione sui redditi da affitto  diviene così quasi irrisoria.

Molti all'idea del canone concordato storceranno il naso immaginando prezzi eccessivamente bassi.
Abbiamo provato a fare qualche test, in collaborazione con l'Ufficio Sunia di Catania , che si sono dimostrati subito molto preparati nonchè gentilissimi, e pare che a Catania escano in tanti casi prezzi superiori a quelli di mercato.
Nel comune di Misterbianco, che pare essere tra quelli coi peggiori (per i proprietari) prezzi concordati, sono diverse le situazioni in cui si riesce a raggiungere il prezzo di mercato. E non v'è dubbio che con una differenza di tassazione dal 21 all'10% possa convenire affittare anche al 4-5% in meno garantendosi un inquilino più contento (e quindi auspicabilmente stabile e buon pagatore), ma anche un entrata netta superiore.

I contratti di base sono purtroppo molto datati e non includono ancora parametri di prestazione energetica. Ma pare che il problema sia già attenzionato e quanto prima la valutazione del prezzo massimo per accedere al canone concordato potrebbe includere anche l'esito dell'APE. Lo auspichiamo, dovrebbe servire inoltre a invogliare i proprietari a preoccuparsi di più della Prestazione Energetica del proprio immobile. E forse che anche i "finti certificatori" avranno qualche scrupolo in più nel valutare con leggerezza un immobile, magari senza neanche effettuare un sopralluogo sul posto.

Destinazione Italia, legge già approvata in via definitiva al senato

Col decreto legge del 23 dicembre 2013 era stato deciso di sostituire la nullità dei contratti privi di APE con salate multe. Un po di confusione è stata poi fatta con dei decreti succedutesi negli ultimi giorni del 2013. Confusione che il Ministro Cancellieri aveva già dissipato confermando la direzione sarebbe stata quella delle multe per chi affitta o riceve in affitto, vende o copra, un qualunque immobile privo di APE. (Fanno eccezione edifici isolati di superficie minore di 50mq).

Il 19 febbraio 2014 il Senato ha approvato in via definitiva la conversione in legge del decreto del 23 dicembre conosciuto come Destinazione Italia. Immagino verrà pubblicato in gazzetta tra oggi e lunedì 24 febbraio. Aggiornerò il post non appena ne avrò conferma.

Resta confermato tutto quello che avevamo scritto poche settimane fa:


1) Sono confermate le sanzioni da 1.000 a 4.000 € per gli affitti e fino a 18.000€ sulle compravendite, a carico di entrambe le parti (rischia la multa quindi anche l'inquilino, che ne risponde in solido e in parti uguali).

2) Viene fatto carico all'agenzia delle entrate di vigilare sull'esistenza dell'APE e di mandare eventuali comunicazioni alla prefettura.
3) E' possibile allegare l'APE entro 45 giorni dalla stipula del contratto. Oltre tale data scatta la multa.

4) Per singole unità abitative non è necessario registrare l'APE insieme al contratto. Ma è ugualmente obbligatorio averlo consegnato all'inquilino e che questi firmi di averlo ricevuto.


Ricordiamo che nelle regioni che hanno già attivato un registro informatico di tutti gli APE esistenti, come la Sicilia, sarà comunque molto facile ad un controllo verificare quali immobili sono privi di APE, indipendentemente dall'allegazione o meno dell'Attestato in fase di registrazione.
Ogni certificatore è infatti obbligato a produrre alla regione siciliana copia dell'APE emesso entro 15 giorni dalla firma.

Libero Mercato e APE, post Cambogia.

Non crediamo ne nello statalisimo, ne nel liberismo, ne in Keynes, ne in Milton Friedman, quando chi guida un popolo è incapace o peggio corrotto,  quale che sia il sistema economico vigente sarà sempre possibile, diventando presto la normalità, che le truffe prosperino e chi lavora seriamente abbia difficoltà a restare “sul mercato”.  Anche per la sola motivazione di lavorar bene, e meglio, in settori e modalità che non sempre sono misurabili dall’utente finale, specie nel breve periodo.

Se in Cambogia il tour operator giocava sull'ignoranza dei clienti, e sulle scarse possibilità di un effettivo confronto tra servizi diversi, non è molto diversa la situazione con gli APE, (ancor più che in altri servizi professionali).

Quando l'Unione Europea impone all'Italia di preoccuparsi del problema e l'Italia legifera obbligando i cittadini a munire i propri immobili di un APE anzichè autocertificarne una generica scarsa qualità in sede di trattativa, è per perseguire scopi ben precisi. Giusti o sbagliati che siano.

Il principale, dal quale discendono tutti gli altri, è diminuire significativamente i consumi. Al di là degli aspetti ideologici del problema quello eminentemente pratico è che per diminuire in media del 22% i consumi, qualcuno riuscirà a diminuirli dell'80% e qualcun altro non se ne preoccuperà affatto. Avete attenzionato i vostri consumi energetici? Quanto spendete per riscaldare casa vostra? Provate a immaginare la possibilità di spendere solo il 70%, o il 50%, o 20% di quello che spendete adesso. Vale la pena spendere comunque tempo e denaro per per essere sicuri di perdere quest'ottima occasione per valutare la possibilità e la convenienza di una riqualificazione energetica?

L'obbligatorietà dell'APE e quindi la certificazione a tappeto, serve a dimostrare che i casi appena elencati non sono utopici, ma realtà possibili e spesso non difficili ne troppo onerose da ottenere. Sapere che due immobili analoghi e vicini fra loro consumano l'uno il doppio dell'altro, o che con un determinato investimento di 1.000€ (ad esempio) ne risparmierete 300€ almeno ogni anno per i prossimi 100 anni, farebbe riflettere molti fra quelli che ignorano il problema e se ne disinteressano completamente.

Ma che succede quando i certificati vengono emessi senza neanche un sopralluogo e per costi che non coprirebbero la paga oraria di un collaboratore domestico nei tempi minimi necessari ad emettere una certificazione? Succede che il cliente, che è disinformato per ipotesi di partenza, altrimenti non vi sarebbe bisogno di obbligare nessuno alla certificazione e gli studi professionali avrebbero la fila di persone che vorrebbero veder ridurre la propria bolletta, resta disinformato come e più di prima. Convinto in partenza che quest'attestato sia un inutile balzello, si convincerà ancora di più si tratti di una cosa inutile quando il certificatore non spenderà neanche mezza parola, per mezzo consiglio, quando non compilerà alcun campo negli investimenti possibili e con un ottimo ritorno economico (migliore di qualunque risparmio nel cassetto, in azioni o nel conto in banca), quando non tenterà nemmeno di spiegare per pochi istanti al committente cosa ha fatto, perchè, come sarebbe migliorabile la situazione e quando richiamare. Il committente avrà sì speso forse pochi euro, ma avrà tra le mani carta straccia, quando a volte con un semplice consiglio si possono risparmiare centinaia d'euro l'anno senza alcun investimento.

Non ultimo, se il certificatore si assume la responsabilità di emettere un certificato sulla situazione dell'immobile, e il committente è pienamente consapevole il certificatore è impossibilitato a effettuare un sopralluogo, cosa potrebbe succedere in caso di contenzioso? Il committente non rischia molto più di quel che risparmia? (se il certificato sovrastima)
Un APE ha validità 10 anni, siamo proprio sicuri che una classe che si tiene calda praticamente gratis ed una per la quale ci vogliono migliaia di euro l'anno, valgano e varranno lo stesso per i prossimi 10 anni? (se il certificato sottostima)

PS Non vogliamo creare false aspettative, non sempre è possibile trovare investimenti convenienti in immobili preesistenti, se questi vengono considerati al di fuori di altri interventi di manutenzione programmata.
Ma approfittando di lavori di ristrutturazione con un po di attenzione e poco o nessun investimento aggiuntivo è spesso possibile migliorare sensibilmente la prestazione del proprio edificio, e quindi ottenere risparmi consistenti e duraturi nel tempo.Quasi una sorta di pensione complementare se volete ;)
 E tutto questo un certificatore vero può provarlo a farlo notare ad un committente non troppo distratto. 

Libero Mercato o prezzi imposti? Pubblico o Privato? un esempio dalla Cambogia

Il tariffario minimo per Ingegneri e professionisti è scomparso da tempo immemorabile, i colleghi più anziani magari se ne ricordano ancora, forse con nostalgia, ma ormai si va in tutt’altra direzione e nessuno può più ragionevolmente sperare si torni a prezzi imposti per le prestazioni professionali. Le più elementari nozioni di microeconomia chiariscono che in un regime di libero mercato il consumatore è notevolmente avvantaggiato ricevendo il bene o servizio a che desidera a un prezzo più basso, a scapito dell’azienda/professionista il cui margine di profitto non potrà che tendere inesorabilmente a ZERO. Potrà sì retribuirsi le ore di lavoro, ma al valore minimo riconosciuto tra colleghi, e senza poter pretendere un extra per gli anni spesi a istruirsi, per gli investimenti fatti in apparecchiature considerate necessarie e quindi a disposizione anche dei concorrenti. Se vi chiedete com’è che un idraulico possa guadagnare più di in un ingegnere o peggo un avvocato, non credo ci sia bisogno di cercare altre spiegazioni, Molti avvocati, tanti ingegneri, pochi idraulici capaci.

Ma è tutto oro quello che luccica? Tralasciando i desiderata dei professionisti, è il libero mercato necessariamente una situazione ideale per il consumatore? Un esempio che riteniamo chiaro, e esplicativo del contrario, lo riportiamo da una nostra esperienza in Cambogia, lontana dal mondo degli APE ma riteniamo assimilabile per situazione. 

Volendo visitare Angkor Wat, che approposito riteniamo essere una delle più grandi meraviglie visibili nel mondo attuale, dove il lavoro dell’uomo e della natura ha creato un connubio tanto unico quanto inesplicabile, abbiamo deciso di chiedere un preventivo a diversi tour operator nell’isola thailandese (Koh Chang) in cui ci trovavamo. Diversissimi i cataloghi (consistenti fondamentalmente in qualche foto di autobus o minvan), i prezzi, gli orari di arrivo a destinazione, l’orario di partenza invece era sempre identico. Dopo aver deciso di comprare da chi era stato più simpatico, ad un prezzo che ritenevamo basso, comincia il viaggio. Qui scopriamo che in realtà siamo tutti nella stessa barca, negli stessi minivan, offerti dalla stessa azienda, Non importa chi aveva pagato il 15% meno di noi, e chi invece il 300% in più. Non importa se a qualcuno era stato promesso di arrivare in 3 ore e ad altri in 6, saremmo arrivati tutti a destinazione dopo 14 ore e innumerevoli tentativi di raggiro. Alla fine del viaggio abbiamo scoperto che il costo del biglietto da noi pagato inizialmente era troppo basso, che le altre compagnie che lavoravano sulla medesima tratta erano state costrette a ritirarsi, e che per garantirisi un guadagno l’azienda aveva organizzato una lunga serie di tentativi di truffa ai danni dei viaggiatori.

Arrivare a destinazione impiega il doppio del tempo prospettatoci, l’acquisto del visto costa il doppio del prezzo richiesto dallo Stato Cambogiano, e se vuoi fare da te ti ricattano dicendoti che per loro puoi restare al confine tra Thailandia e Cambogia, e non ti forniscono più alcun mezzo di trasporto per arrivare a Siam Riep come invece prevedeva il biglietto che avevate acquistato. Strapagando il visto i problemi non finiscono. Una volta arrivati dal lato cambogiano, ti fanno prendere, a turno e quindi allungando enormemente i tempi morti, una navetta che sarebbe in realtà gratis, per portarti in una stazione in un punto sperduto. Praticamente l’unico posto della Cambogia dove non puoi trovare da te un’alternativa per scaricare il tour operator e andartene per i fatti tuoi, più velocemente ed economicamente. In questa stazione tanto grande quanto trascurata, che sembra essere dedicata solo ai clienti polli di questo tour operator truffa, la guida si premura subito di dirci che i bath thailandesi che era convenientissimo secondo lui prelevare al bancomat subito prima di andare in Cambogia, potevano essere lì cambiati nell’unico cambio autorizzato dal Ministero e quindi super conveniente. Secondo la guida sarebbe stato un pessimo affare usare i dollari poi in cambogia e si sarebbe strapagato tutto.
Ovviamente arrivati in Cambogia, ma sapeva già chi si era informato per tempo, i dollari funzionavano da moneta corrente, accettate da CHIUNQUE come fosse moneta cambogiana, con un cambio molto semplice e fisso, e valevano circa il 7% in più di quanto non sarebbero valse le monete cambogiane cambiate dove consigliava la guida, chi avrà cambiato i bath prevati all’atm seguendo gli ottimi consigli della guida, avrà perso un 15% almeno.
Alla stazione ci tengono fermi, senza nessuna notizia su quando si parte fin quando propongono  a tutti di ripagare per intero il biglietto per Siam Riep, così da arrivare in 2h anziché 4h dalla partenza, ed essere accompagnati fino all’albergo anziché alla stazione.
Convinti altri quattro polli, l’autobus privato, che non aspettava altro, parte finalmente, impiegando 10 minuti in più di quello ri-pagato dai polli. Entrambi gli autobus arrivano nel medesimo luogo per altro, senza che chi aveva ripagato ottenga di essere accompagnato al proprio albergo.
La stazione di arrivo poi non è una stazione, ma è un parcheggio in una via sperduta, l’autista per arrivare ha aggirato il centro per evitare qualcuno potesse capire dove si trovava, e nessuno vuol dare indicazioni sul luogo neanche a chi ha il servizio taxi già pagato dall’albergo, che così non sa dove andare a prendere i propri clienti.
Al contrario forzano tutti quelli che arrivano in questo parcheggio a prendere un tuc tuc (versione cambogiana economica del taxi), pagandolo 8 volte il prezzo corretto, e senza poter ottenere di andare all’albergo desiderato, ma solo in una lista ben scelta dagli autisti, cioè quelli disposti a dividere a metà il prezzo della notte pagata dai turisti con gli autisti stessi. Nessuno stupore quindi se i turisti polli di questa compagnia che non fossero riusciti a scappare prima, si ritrovassero ad aver pagato salatamente delle squallide stanze dal valore dimezzato rispetto al prezzo pagato.

Il sistema è ben congegnato, funziona e continuerà a farlo per tanti anni ancora, i turisti più attenti possono anche evitare la maggior parte delle trappole o tutte, informandosi anticipatamente tramite TripAdvisor o similari. Resta che in un paese fortemente corrotto qual è la Cambogia, questo esempio di libero mercato è in realtà distruttivo, e va a deterimento sia della qualità del servizio, sia del costo (reale).

·         I tour operator thailandesi avevano il massimo vantaggio a vendere i biglietti di questa compagnia, essendo il prezzo di partenza troppo basso, potevano sentirsi liberi di riportarlo ad un prezzo più “giusto”, aumentando a dismisura i propri margini di guadagno;

·         I tour operator più seri, che avessero privilegiato un’altra compagnia di trasporti, avrebbero avuto difficoltà a spiegare perché il loro biglietto costava di più, perché il trasporto era più lento di quanto dichiarato dalla concorrenza, e perché in tutto questo loro ci stavano guadagnando anche meno;

·         La maggior parte dei turisti che visitano Angkor Wat dall’Europa, per ovvi motivi non ripete l’esperienza con frequenza, per cui quando apprende di aver sbagliato, se se ne rende conto, è sempre troppo tardi. Avrà già sprecato tante ore di viaggio, molti $, e rovinato quasi inesorabilmente la prima impressione della Cambogia, che per fortuna ha tanto per poter far poi dimenticare l’esperienza.

continua....

Confusione Legislativa, finalmente verso la chiarificazione

Sarebbe parso normale, che con una legge pubblicata la vigilia di natale, si sarebbe avuta certezza normativa per un po.
Ma non siamo in un paese normale. Per cui in estate si decide che i contratti sono nulli se non c'è l'APE, la vigilia di natale si sostituisce la nullità con una multa, e per finire in bellezza l'anno, a San Silvestro si stabilisce che il contratto si può allegare anche dopo l'atto.
Dopo. Ma che significa dopo? Posso compensare una dimenticanza entro una settimana? Un mese? L'anno legale o solare? La scadenza naturale del contratto? In data anteriore al controllo? Oppure l'importante è promettere di farlo prima di morire, demandando eventualmente gli eredi degli eredi degli eredi a preoccuparsi del problema? Il decreto del 30 dicembre non lo chiarisce.

Avevo cominciato a scrivere qualche post qualche settimana fa, ma la confusione legislativa era tale che non v'era molto da chiarire, se non generando ulteriori confusioni, alle quali s'era aggiunto il parere del Ministro Cancellieri, che però non ha valore legislativo mentre i decreti legge firmati asseriscono l'opposto.

Finalmente a fine gennaio la commissione Finanze ed Attività Produttive ha aggiornato il decreto destinazione italia, confermando tutte le disposizioni finora riportate, ma dandovi una forma quanto meno logica e non contraddittoria.
Riassumendole:

1) Sono confermate le sanzioni da 1.000 a 4.000 € per gli affitti e fino a 18.000€ sullle compravendite, a carico di entrambe le parti (rischia la multa quindi anche l'inquilino).

2) Viene fatto carico all'agenzia delle entrate di vigilare sull'esistenza dell'APE e di mandare eventuali comunicazioni alla prefettura.
3) E' possibile allegare l'APE entro 45 giorni dalla stipula del contratto. Oltre tale data scatta la multa.

Difficilmente leggerete sui giornali di tale specifiche questioni dell'APE, ma certamente vi aggiorneranno sull'iter parlamentare del decreto Destinazione Italia, quando verrà approvato fra 2 settimane, e salvo contrario avviso, vi sarà finalmente totale chiarezza normativa.

Migliorare l'efficenza energetica del proprio immobile conviene?! (parte 3, le Pompe di Calore, queste sconosciute)

Abitudine ed esperienza insegnano che riscaldare un appartamento tramite la rete elettrica può costare poco al momento dell'acquisto di una stufa, ma moltissimo al momento in cui la stufa viene accesa.
Per questo motivo quanti sentono la necessità di riscaldare l'ambiente dove vivono o lavorano preferiscono solitamente soluzioni più costose inizialmente, ma che utilizzano una diversa materia prima come comburente. Spesso caldaie a gas, meno spesso stufe a pellet, camini termici, etc.

Quasi nessuno pensa mai di poter riscaldare la propria abitazione tramite pompa di calore in modo continuativo, temendo altissimi costi. Addirittura al momento di un sopralluogo per un'APE abbiamo visto un anziana signora riscaldarsi in cucina con una stufetta elettrica quando sopra la testa aveva già installata un moderno e ottimo condizionatore di buona marca, mentre fuori c'erano sicuramente più di 10°.
Se anche voi vi siete comportati similarmente in condizioni analoghe, forse è arrivato il momento di leggere qualche nota su queste sconosciute e trascurate pompe di calore.

Scienza vuole che il rendimento di qualunque macchina sia sempre inferiore ad 1. Una stufa elettrica, un camino, una caldaia sia essa a GPL o a metano, renderà SEMPRE meno kw in termine di calore, di quelli consumati. I costi di questi sistemi possono differire tra loro fortemente sia perchè il rendimento può essere prossimo (come in una caldaia a condensazione) o lontano da 1 (come in una vecchia caldaia a gas), sia perchè il costo equivalente di 1kw può essere molto alto (com'è per l'energia elettrica) o molto basso (come nel caso della legna acquistata per alimentare un camino, meglio ancora se autoprodotta).

La pompa di calore è però una sorta di eccezione pur non violando (e come potrebbe?) alcuna legge scientifica. Una pompa di calore ad uso civile venduta in un grande magazzino anche a costi molto bassi (sotto i 300€) con temperature esterne di 10° riesce facilmente a restituire ben 3 kwh (solitamente anche di più specie per prodotti di qualità) per ogni kwh consumato. Dov'è il trucco? La pompa di calore non genera affatto calore, si occupa invece di "trasportarlo". Si consuma cioè energia (solitamente, ma non necessariamente, elettrica), per trasportare il calore da una sorgente più fredda ad una più calda. Questo è possibile perchè qualunque sostanza con una temperatura superiore a -273° "contiene" calore, che è almeno teoricamente sempre estraibile, e per differenze di temperatura relativamente basse (cioè minori di 20°, il lavoro svolto è nettamente inferiore alla quantità di calore trasportato.

Poichè si tratta di trasportare calore è chiaro che il lavoro necessario e quindi il consumo, dipende strettamente dalla differenza di temperatura tra la sorgente (più fredda ma contenente il calore da estrarre), e l'ambiente da riscaldare (già in partenza più caldo ma nel quale vogliamo portare il "calore" prelevato all'esterno. Ecco che chi abita a Bressanone non solo non si è mai preoccupato di acquistare un condizionatore per l'estate, ma fa bene se continua a non comprarlo neanche per l'inverno, perchè con temperature sotto lo 0 le macchine commerciali hanno un rendimento inferiore ad 1 e tendono quindi ad equivalere ad una stufa elettrica, se non peggio.
Per precisione, esiste un metodo per sfruttare le pompe di calore anche in climi più rigidi con profitto, ma in tal caso sono necessari impianti geotermici, i cui costi e la fattibilità rendono tutto abbastanza più complicato da non essere oggetto di questo post.

Un condizionatore d'aria però, viene spesso acquistato per climi relativamente miti. In Sicilia, molti luoghi godono di un clima relativamente mite, che permette che molte abitazioni siano di fatto prive di un impianto di riscaldamento funzionante, e superino le giornate più fredde grazie a qualche stufa a gas o elettrica, perchèè Il freddo comunque arriva ed è difficile trovare un'abitazione nella quale un sistema di riscaldamento non migliora/rerebbe il comfort abitativo. Ma in molti comuni, come Catania, le temperature sotto lo zero sono limitate a poche giornate l'anno, mentre durante la maggior parte dell'inverno può facilmente capitare di avere all'esterno di giorno una temperatura più alta che in ambienti interni ma non riscaldati.

Ciò che intendiamo spiegare è che l'impianto di condizionamento che avete già a casa per sopravvivere alle afose estati, può consumare serenamente meno di 1/3 di molti altri buoni sistemi di riscaldamento. 
E, in città come Catania, Siracusa, Messina, Misterbianco o Acireale, giusto per citare i comuni più grandi,  della zona in cui operiamo, qualunque pompa di calore acquistata nell'ultimo decennio consumerà sempre meno di una stufa elettrica!!! Per cui non commettete l'errore di accendere la stufetta per risparmiare, quando avete una pompa di calore già installata, anche se credevate di poterla sfruttare solo d'estate.

Essere dotati di un moderno impianto di climatizzazione a pompa di calore, con funzione Inverter e di buona marca (e quindi buon rendimento), vi garantisce certamente una migliore "prestazione energetica", negli APE rilasciati da un tecnico qualificato e che effettua veramente il sopralluogo per accertarsi l'effettiva installazione delle pompe di calore. Chi non effettua il sopralluogo, oltre a comportarsi in modo non corretto e illegale, vorrà probabilmente tutelarsi da eventuali responsabilità legali, certificando il vostro immobile con una classe inferiore a quella reale. O almeno così è invogliato a fare in tutte quelle regioni in cui i certificati vengono controllati, ed una certificazione che sovrastima la prestazione energetica comporta pesanti sanzioni per il certificatore.

Ancora alcune questioni riguardanti le Pompe di Calore che è importante far notare:
1) Sebbene la legislazione italiana consideri e tenti di premiare la convenienza delle Pompe di Calore con un costo/kw dedicato e facilmente inferiore a quello altrimenti pagato per le abitazioni, il meccanismo con cui si ha accesso a tale tariffa agevolata è farraginoso e non privo di costi extra.
2) Come abbiamo scritto in climi miti conviene molto l'uso delle PdC, ma in climi freddi è poco sfruttabile.
3) La certificazione energetica premia sempre e comunque le PdC nei climi miti, ma l'effettiva convenienza economica andrebbe valutata caso per caso, da qualcuno particolarmente competente, per le innumerevoli variabili che andrebbero considerate, e dubitiamo che quale che sia il prezzo che paghiate per il vostro APE, sia esso 80€ o 800€, il vostro certificatore preveda nella sua tariffa standard un tale studio ad hoc.
4) Chiaramente chi ha un impianto fotovoltaico di medie dimensioni avrà una maggior convenienza all'utilizzo delle PdC, ma ricordiamo che la temperatura esterna ha un'incidenza sui costi decisamente superiore.

Notizia in anteprima, nuovo modello per locazioni online

Grazie a FormezPA, dopo esserne stato consulente sono rimasto nella loro mailinglist, una notizia in anteprima.
L'Agenzia delle Entrate ha predisposto un nuovo modello per la registrazione dei contratti. Denominato RLI sarà attivo dal 3 febbraio.
Secondo FormezPA sarà finalmente possibile pagare le annualità di registrazione tramite F24 direttamente online grazie al proprio accesso al portale (ovviamente con addebito sul proprio conto corrente). E' una semplificazione utile, poichè finora la maggior parte dei conti correnti online non hanno previsto la possibilità di pagare tramite F24. E per chi gestisce più immobili con scadenze diverse, non potrà che ritenere la modalità online la più semplice.

Ciò che non dice il Fomez è se tramite il nuovo modello sarà obbligatorio specificare la classe di certificazione energetica, e la data in cui l'APE è stato emesso. Per adesso diversi proprietari e inquilini hanno asserito di non aver potuto registrare il contratto presso lo sportello dell'Agenzia dell'Entrate in assenze del Certificato Energetico dell'immobile oggetto del contratto. Ma la notizia non ha trovato conferme certe, e tutto sembra demandato all'attenzione di chi sta dietro lo sportello. Certo è che finora online hanno via via aggiunto sempre più dati da inserire per poter procedere alla registrazione del contratto, ma non ancora l'APE.

Il che è grave, visto che molti potrebbero essere tratti in inganno e convincersi non sia poi "così necessario". Certo è che la legge prevede multe da 1.000 a 4.000€ per proprietari e inquilini che non fossero muniti di APE al momento della registrazione, e/o che non lo citino esplicitamente nel contratto.

TG FormezPA

PS Cercando RLI diverse altre fonti confermano la notizia. Pare che l'utilizzo diverrà obbligatorio da aprile.

Migliorare l'efficenza energetica del proprio immobile conviene?! (parte 2, i Gradi Giorno)

I gradi giorno misurano una differenza di temperatura. In particolare tra la temperatura desiderata (che si ipotizzano essere 20° per legge) e la temperatura media esterna nei giorni inclusi nei periodi freddi.
Questo perchè la normativa al momento si preoccupa di calcolare solo i costi di riscaldamento, senza considerare quelli di raffreddamento.

Esiste un archivio con le misure dei gradi giorno pubblicato nel 1993, e modificato per quanto riguarda la Sicilia solo per quel che riguarda pochissimi comuni. In provincia di Catania: Maletto, Maniace, Ragalna e Randazzo. Nessun comune a Siracusa, Enna, ne Caltanissetta.

Queste misure sono state prese presso la casa comunale, e sebbene la normativa non richieda che il certificatore si ponga dubbi sulla validità delle misure, i software prevedono cambiamenti in tal senso. E in taluni casi i certificatori energetici qualche domanda dovrebbero porsela nel caso volessero un risultato più preciso. Un esempio limite è Zafferana Etnea, la cui casa comunale si trova a 574mslm, ma talune abitazioni si trovano già a 350mslm e talaltre ben al di sopra dei 600 metri (anche la cima dell'Etna a 3300 metri ricade nel comune di Zafferana, e a dover certificare qualcuno dei numerosi  immobili nei pressi di Rifugio Sapienza, non si dovranno utilizzare certo i gradi giorno di Nicolosi, anche se la normativa lo permette se non si vuol rilasciare un certificato la cui utilità e aderenza alla realtà sia pari a 0. Anche nel Comune di Catania peraltro si possono riscontrare differenze significative tra zone diverse, arrivando il comune a coprire un area che va da 0 a 330mslm, se tutto questo viene solitamente trascurato al momento di emettere un APE per meri fini burocratici, ben diversamente bisognerebbe fare quando si volesse calcolare l'effettivo risparmio energetico e quindi la convenienza economica di un investimento.
Se i gradi giorno dunque sono proporzionali alla necessità di riscaldare gli ambienti e ai costi da sostenere, il medesimo investimento potrà avere un beneficio maggiore ove i gradi giorno (e quindi il freddo invernale) sono maggiori. Ma daltronde ciò comporta anche che per ottenere un adeguato confort abitativo e un costo di riscaldamento ridotto sarebbe sufficente una spesa più limitata nelle località meno fredde (con meno gradi giorno).

Tali considerazioni ovviamente non valgono solo in Sicilia, ma in qualunque parte del mondo vi siano ambienti da riscaldare. Ma poichè noi scriviamo da Catania, per dare un senso delle proporzioni utilizzeremo i gradi giorno misurati nel centro storico della città come parametro in base al quale confrontare altre realtà siciliane, e non.

Lampedusa -31%
Oliveri -24%
Messina -15%
Palermo -9%
Acicastello -6%
Siracusa -4%
Catania, 7 mslm, 833 gradi giorno
Mascali +4%
Nesima (CT) +15% (stima mia)
Napoli +24%
Misterbanco +29%
Melilli +36%
Zafferana Etnea +42%
Gravina di Catania +44%
Raddusa +50%
Roma +70%
Trecastagni +73%
Pedara +88%
Bronte +98%
Firenze +118%
Enna +169%
Troina +183%
Milano +188%
Bolzano +235%

E' evidente come diversi comuni dell'Ennese non hanno poi molto da invidiare, in quanto a freddo, alle grandi città del nord, dove la preoccupazione di costruire le nuove case affinchè consumino pochi €/mq/anno è alta. Anche in provincia di Catania più aumenta l'altitudine più diventano significativi i consumi e quindi i costi di riscaldamento, dove a parità di edificio e impianto, si possono facilmente arrivare ad avere costi pari a 2/3 rispetto a quelli sostenuti a Milano (o Troina) per riscaldare.

Se poi ai costi di riscaldamento aggiungessimo quelli per il raffrescamento, questi ultimi compenserebbero ampiamente, almeno in molti casi, i "risparmi" avuti nei mesi invernali.

Se i numeri sono questi evidentemente il sud italia sta sottovalutando molto i problemi di coibentazione degli edifici. Certo le temperature del nord non permettono l'assenza di impianti di riscaldamento che spesso si incontra al sud italia nelle città con altitudini limitate, dove possono spesso essere compensati da un cappotto (e non intendiamo qui il moderno cappotto che viene messo agli edifici, ma il più comune cappotto che ci protegge quando usciamo fuori casa (e dentro quando non riscaldiamo a sufficienza gli ambienti). Ma nella misura in cui siamo sempre più viziati dal benessere, e pretendiamo di abitare edifici adeguatamente climatizzati diventa sempre più necessario preoccuparsi di  dove si vive e di quali contromisure è possibile prendere per migliorare l'efficenza energetica degli edifici dove viviamo e lavoriamo.

Se in città come Bolzano o Milano è possibile spendere 1€/anno/mq, e quindi solo 100€/anno per riscaldare un edificio di 100mq, perchè per avere un riscaldamento spesso insufficiente a Catania non ne bastano spesso 1.000?

APE Quando è necessario, e cosa si rischia. Aggiornamento post "Destinazione Italia"

Il 23 Dicembre 2013 con il Decreto Legge n. 145 e vigente già dalla vigilia di Natale, sono cambiate le regole per gli APE.


Ecco le principali novità del Decreto "Destinazione Italia"

Non è più necessario munirsi di APE in caso di successioni o donazioni. Ma solo in quei casi vi è un corrispettivo economico per la transazione.
Resta dunque necessario in caso di compravendite e contratti di affitto.

Cambiano anche le penalizzazioni in caso l'APE venisse omesso.
I contratti stipulati dal 24 dicembre in poi restano validi anche in caso l'APE non sia stato effettuato, la nullità del contratto è però sostituita da pesanti multe.

A dover pagare la multa però non sono solo i proprietari dell'immobile, ma anche gli acquirenti o inquilini. Diventa pieno interesse quindi anche di chi affitta ricordare al proprietario l'esistenza della legge e preoccuparsi che l'APE gli venga effettivamente fornito.


Le multe vanno da 3.000€ a 18.000€ nel caso di compravendite,
Le multe vanno da 1.000€ a 4.000€ nel caso di contratti di affitto per 4 o più anni (per ogni unità immobiliare coinvolta nel contratto),
Le multe vanno da 500€ a 2.000€ nel caso di contratti di affitto da 0 a 3 anni  (per ogni unità immobiliare coinvolta nel contratto).

Deve inoltre essere inserita apposita clausula nella quale acquirente o inquilino dichiarano di aver ricevuto l'APE.

Copia dell'APE va allegata sia alle compravendite sia agli affitti di più immobili.

Non va invece allegata ai contratti di affitto di singole unità immobiliari, fermo restando la necessità della clausola e le eventuali multe prima citate.

Per i contratti stipulati dal 5 agosto 2013 al 23 dicembre 2013 in cui l'APE non è stato effettivamente fornito, le parti possono chiedere di sostituire la nullità del contratto prevista dalla legge entrata in vigore ad agosto, con una multa del medesimo importo di quelle previste dal decreto Destinazione Italia.

Considerati i costi di mercato di un APE e la validità dello stesso che può arrivare a durare anche 10 anni, conviene probabilmente non rischiare le pesanti multe previste.

Migliorare l'efficenza energetica del proprio immobile conviene?! (parte 1, i costi dei combustibili)

Secondo l'Autorità per l'Energia italiana, negli ultimi 4 anni e malgrado il peggiorare della crisi in tutto il mondo, il costo del combustibile oggi economicamente più vantaggioso, il metano, è sensibilmente aumentato.

In particolar modo sembra che dal 3° trimestre 2009 al 2° trimestre del 2013 il costo sia aumentato di ben il 75%.

Proprio grazie alla crisi i costi di vendita non sono aumentati in modo significativo. Tasse e costi infrastrutturali sono aumentati invece più dell'inflazione. Nel complesso l'aumento è stato del 30%.
La fine della crisi, evidentemente, potrebbe comportare ulteriori e ancor più sensibili aumenti. Ma nessun economista, ingegnere, o tecnico, nell'effettuare la propria valutazione potrà tenere in considerazioni tali previsioni, per quanto possano sembrare realistiche. Non almeno all'interno di un semplice Attestato di Prestazione Energetica.

Ciò implica che se i calcoli sul rientro economico sono corretti, come dovrebbe avvenire in un APE ben realizzato, il numero di anni in cui si ha un ritorno dell'investimento è probabilmente approssimato per eccesso. Per precisione va anche fatto notare il caso avverso. Qualora i combustibili scendano di valore, il tempo di rientro dall'investimento, senza considerare aspetti ambientali e di confort abitativo, potrebbero invece essere più lunghi di quanto previsto.
Nei casi in cui il rientro dell'investimento proposto dal certificatore è di soli 3-4 anni, l'APE potrà facilmente trasformarsi da un mero adempimento burocratico ad una eccellente occasione per far conoscere al proprietario dell'immobile la possibilità di risparmiare, e con tale tempo di rientro sarà "moralmente" obbligato. Poichè anche con un costoso prestito alla persona si tratterebbe di un investimento conveniente, con limitatissimi rischi di sensibili diminuzioni di prezzo o di eventi avversi in un lasso di tempo tanto breve.
Nel caso più probabile di possibili migliorie con rientro entro 10 anni, subentrano altri fattori da considerare, eventuali sovvenzioni statali (attualmente il 65% degli investimenti in migliorie energetiche è fiscalmente detraibile), le proprie convinzioni sull'andamento dei prezzi, il proprio costo del denaro.

Investimenti con rientri previsti in più di dieci anni non possono essere consigliati all'interno dell'APE. Ma un committente intelligente e con un costo del denaro relativamente basso, farà bene a stimolare il certificatore ad attenzionare e proporgli ugualmente le alternative possibili. Con investimenti con rientri calcolati in 20 anni oltre alle considerazioni precedenti, all'attenzione all'ambiente, alla dipendenza energetica da Paesi non sempre "stimabili",  altre considerazioni di carattere strettamente individuale potrebbero far risultare ugualmente convienente l'investimento in migliorie. Queste possono infatti servire a migliorare sensibilmente il confort abitativo, ad eliminare il rischio di muffe, condensa, umidità, e soprattutto un investimento effettuato in particolari momenti (ad esempio una caldaia guasta che necessita di costose riparazioni, la decisione di ristrutturare l'immobile a prescindere dal miglioramento energetico) potrebbe risultare più conveniente di quanto stimabile dal certificatore. Ma tutte queste possibilità verranno approfondite nei prossimi post.

Attestati di Prestazione Energetica

Gli Attestati di Prestazione Energetica o APE, (precedentemente chiamati Attestati di Certificazione Energetica o ACE) sono ancora meno conosciuti di quanto dovrebbero.

Malgrado la legge li imponga per qualunque vendita, donazione o anche solo contratto d'affitto di immobile, malgrado le multe e la nullità del contratto previste dalla legge, tutt'oggi non sono molto frequenti, almeno alle latitudini sicule. Ciò avviene per una pluralità di fattori.

1) Mancanza di controlli. Mentre per ogni vendita e donazione è il notaio a verificare la presenza dell'APE, al momento l'agenzia delle entrate non sempre verifica la presenza del certificato al momento della registrazione del contratto d'affitto.

2) Mancata percezione del problema o dell'utilità dello stesso. Molte sono le abitazioni a Catania tutt'oggi prive di qualunque forma di riscaldamento, non certo per un eccellente isolamento termico, quanto perchè gli immobili vengono spesso tenuti a temperature relativamente basse, talvolta per una limitata capacità di spesa talvolta per scelta.

3) Scarsa conoscenza, in Sicilia dell'esistenza di "case passive". Case cioè, anche a Bolzano, in cui i costi di riscaldamento annuali sono prossimi a 0. Ci credereste se vi dicessi che esistono case nel nord Italia o in Germania che richiedono 100€ l'anno per riscaldare 100 metri quadrati durante tutto l'inverno a 20°?!  Tali costi INCLUDONO ovviamente anche la produzione dell'acqua calda sanitaria (quella che usate per farvi la doccia)
A Catania possono non bastarne 1000€ per tenere 17°, con una stagione invernale molto più breve e meno intensa. E qualcuno più restio ad ogni forma di miglioramento energetico probabilmente ne spende anche di più.

Ecco dunque a cosa serve l'APE. Sembra un mero adempimento burocratico, e certamente spesso si riduce a questo, ma è necessario per aumentare l'attenzione degli italiani sulle possibilità di ridurre i consumi energetici con benefici individuali e collettivi, immediati quanto di lungo periodo. Uno strumento insomma per promuovere indirettamente il MIGLIORAMENTO ENERGETICO degli edifici esistenti e stimolare costruttori e acquirenti ad attenzionare le soluzioni più efficienti.

Se la convenienza di lungo periodo è indubbia, come quella per la collettività, la convenienza individuale varia secondo le esigenze individuali (temperatura desiderata, numero di ore in cui l'edificio è vissuto), la situazione di partenza dell'edificio, finanziamenti, legislazioni e detrazioni, ma anche la posizione economica finanziaria del proprietario dell'immobile. Come tutti questi elementi possano influire nelle scelte di miglioramento energetico sarà il tema principale di questo blog.