Notizia in anteprima, nuovo modello per locazioni online

Grazie a FormezPA, dopo esserne stato consulente sono rimasto nella loro mailinglist, una notizia in anteprima.
L'Agenzia delle Entrate ha predisposto un nuovo modello per la registrazione dei contratti. Denominato RLI sarà attivo dal 3 febbraio.
Secondo FormezPA sarà finalmente possibile pagare le annualità di registrazione tramite F24 direttamente online grazie al proprio accesso al portale (ovviamente con addebito sul proprio conto corrente). E' una semplificazione utile, poichè finora la maggior parte dei conti correnti online non hanno previsto la possibilità di pagare tramite F24. E per chi gestisce più immobili con scadenze diverse, non potrà che ritenere la modalità online la più semplice.

Ciò che non dice il Fomez è se tramite il nuovo modello sarà obbligatorio specificare la classe di certificazione energetica, e la data in cui l'APE è stato emesso. Per adesso diversi proprietari e inquilini hanno asserito di non aver potuto registrare il contratto presso lo sportello dell'Agenzia dell'Entrate in assenze del Certificato Energetico dell'immobile oggetto del contratto. Ma la notizia non ha trovato conferme certe, e tutto sembra demandato all'attenzione di chi sta dietro lo sportello. Certo è che finora online hanno via via aggiunto sempre più dati da inserire per poter procedere alla registrazione del contratto, ma non ancora l'APE.

Il che è grave, visto che molti potrebbero essere tratti in inganno e convincersi non sia poi "così necessario". Certo è che la legge prevede multe da 1.000 a 4.000€ per proprietari e inquilini che non fossero muniti di APE al momento della registrazione, e/o che non lo citino esplicitamente nel contratto.

TG FormezPA

PS Cercando RLI diverse altre fonti confermano la notizia. Pare che l'utilizzo diverrà obbligatorio da aprile.

Migliorare l'efficenza energetica del proprio immobile conviene?! (parte 2, i Gradi Giorno)

I gradi giorno misurano una differenza di temperatura. In particolare tra la temperatura desiderata (che si ipotizzano essere 20° per legge) e la temperatura media esterna nei giorni inclusi nei periodi freddi.
Questo perchè la normativa al momento si preoccupa di calcolare solo i costi di riscaldamento, senza considerare quelli di raffreddamento.

Esiste un archivio con le misure dei gradi giorno pubblicato nel 1993, e modificato per quanto riguarda la Sicilia solo per quel che riguarda pochissimi comuni. In provincia di Catania: Maletto, Maniace, Ragalna e Randazzo. Nessun comune a Siracusa, Enna, ne Caltanissetta.

Queste misure sono state prese presso la casa comunale, e sebbene la normativa non richieda che il certificatore si ponga dubbi sulla validità delle misure, i software prevedono cambiamenti in tal senso. E in taluni casi i certificatori energetici qualche domanda dovrebbero porsela nel caso volessero un risultato più preciso. Un esempio limite è Zafferana Etnea, la cui casa comunale si trova a 574mslm, ma talune abitazioni si trovano già a 350mslm e talaltre ben al di sopra dei 600 metri (anche la cima dell'Etna a 3300 metri ricade nel comune di Zafferana, e a dover certificare qualcuno dei numerosi  immobili nei pressi di Rifugio Sapienza, non si dovranno utilizzare certo i gradi giorno di Nicolosi, anche se la normativa lo permette se non si vuol rilasciare un certificato la cui utilità e aderenza alla realtà sia pari a 0. Anche nel Comune di Catania peraltro si possono riscontrare differenze significative tra zone diverse, arrivando il comune a coprire un area che va da 0 a 330mslm, se tutto questo viene solitamente trascurato al momento di emettere un APE per meri fini burocratici, ben diversamente bisognerebbe fare quando si volesse calcolare l'effettivo risparmio energetico e quindi la convenienza economica di un investimento.
Se i gradi giorno dunque sono proporzionali alla necessità di riscaldare gli ambienti e ai costi da sostenere, il medesimo investimento potrà avere un beneficio maggiore ove i gradi giorno (e quindi il freddo invernale) sono maggiori. Ma daltronde ciò comporta anche che per ottenere un adeguato confort abitativo e un costo di riscaldamento ridotto sarebbe sufficente una spesa più limitata nelle località meno fredde (con meno gradi giorno).

Tali considerazioni ovviamente non valgono solo in Sicilia, ma in qualunque parte del mondo vi siano ambienti da riscaldare. Ma poichè noi scriviamo da Catania, per dare un senso delle proporzioni utilizzeremo i gradi giorno misurati nel centro storico della città come parametro in base al quale confrontare altre realtà siciliane, e non.

Lampedusa -31%
Oliveri -24%
Messina -15%
Palermo -9%
Acicastello -6%
Siracusa -4%
Catania, 7 mslm, 833 gradi giorno
Mascali +4%
Nesima (CT) +15% (stima mia)
Napoli +24%
Misterbanco +29%
Melilli +36%
Zafferana Etnea +42%
Gravina di Catania +44%
Raddusa +50%
Roma +70%
Trecastagni +73%
Pedara +88%
Bronte +98%
Firenze +118%
Enna +169%
Troina +183%
Milano +188%
Bolzano +235%

E' evidente come diversi comuni dell'Ennese non hanno poi molto da invidiare, in quanto a freddo, alle grandi città del nord, dove la preoccupazione di costruire le nuove case affinchè consumino pochi €/mq/anno è alta. Anche in provincia di Catania più aumenta l'altitudine più diventano significativi i consumi e quindi i costi di riscaldamento, dove a parità di edificio e impianto, si possono facilmente arrivare ad avere costi pari a 2/3 rispetto a quelli sostenuti a Milano (o Troina) per riscaldare.

Se poi ai costi di riscaldamento aggiungessimo quelli per il raffrescamento, questi ultimi compenserebbero ampiamente, almeno in molti casi, i "risparmi" avuti nei mesi invernali.

Se i numeri sono questi evidentemente il sud italia sta sottovalutando molto i problemi di coibentazione degli edifici. Certo le temperature del nord non permettono l'assenza di impianti di riscaldamento che spesso si incontra al sud italia nelle città con altitudini limitate, dove possono spesso essere compensati da un cappotto (e non intendiamo qui il moderno cappotto che viene messo agli edifici, ma il più comune cappotto che ci protegge quando usciamo fuori casa (e dentro quando non riscaldiamo a sufficienza gli ambienti). Ma nella misura in cui siamo sempre più viziati dal benessere, e pretendiamo di abitare edifici adeguatamente climatizzati diventa sempre più necessario preoccuparsi di  dove si vive e di quali contromisure è possibile prendere per migliorare l'efficenza energetica degli edifici dove viviamo e lavoriamo.

Se in città come Bolzano o Milano è possibile spendere 1€/anno/mq, e quindi solo 100€/anno per riscaldare un edificio di 100mq, perchè per avere un riscaldamento spesso insufficiente a Catania non ne bastano spesso 1.000?

APE Quando è necessario, e cosa si rischia. Aggiornamento post "Destinazione Italia"

Il 23 Dicembre 2013 con il Decreto Legge n. 145 e vigente già dalla vigilia di Natale, sono cambiate le regole per gli APE.


Ecco le principali novità del Decreto "Destinazione Italia"

Non è più necessario munirsi di APE in caso di successioni o donazioni. Ma solo in quei casi vi è un corrispettivo economico per la transazione.
Resta dunque necessario in caso di compravendite e contratti di affitto.

Cambiano anche le penalizzazioni in caso l'APE venisse omesso.
I contratti stipulati dal 24 dicembre in poi restano validi anche in caso l'APE non sia stato effettuato, la nullità del contratto è però sostituita da pesanti multe.

A dover pagare la multa però non sono solo i proprietari dell'immobile, ma anche gli acquirenti o inquilini. Diventa pieno interesse quindi anche di chi affitta ricordare al proprietario l'esistenza della legge e preoccuparsi che l'APE gli venga effettivamente fornito.


Le multe vanno da 3.000€ a 18.000€ nel caso di compravendite,
Le multe vanno da 1.000€ a 4.000€ nel caso di contratti di affitto per 4 o più anni (per ogni unità immobiliare coinvolta nel contratto),
Le multe vanno da 500€ a 2.000€ nel caso di contratti di affitto da 0 a 3 anni  (per ogni unità immobiliare coinvolta nel contratto).

Deve inoltre essere inserita apposita clausula nella quale acquirente o inquilino dichiarano di aver ricevuto l'APE.

Copia dell'APE va allegata sia alle compravendite sia agli affitti di più immobili.

Non va invece allegata ai contratti di affitto di singole unità immobiliari, fermo restando la necessità della clausola e le eventuali multe prima citate.

Per i contratti stipulati dal 5 agosto 2013 al 23 dicembre 2013 in cui l'APE non è stato effettivamente fornito, le parti possono chiedere di sostituire la nullità del contratto prevista dalla legge entrata in vigore ad agosto, con una multa del medesimo importo di quelle previste dal decreto Destinazione Italia.

Considerati i costi di mercato di un APE e la validità dello stesso che può arrivare a durare anche 10 anni, conviene probabilmente non rischiare le pesanti multe previste.

Migliorare l'efficenza energetica del proprio immobile conviene?! (parte 1, i costi dei combustibili)

Secondo l'Autorità per l'Energia italiana, negli ultimi 4 anni e malgrado il peggiorare della crisi in tutto il mondo, il costo del combustibile oggi economicamente più vantaggioso, il metano, è sensibilmente aumentato.

In particolar modo sembra che dal 3° trimestre 2009 al 2° trimestre del 2013 il costo sia aumentato di ben il 75%.

Proprio grazie alla crisi i costi di vendita non sono aumentati in modo significativo. Tasse e costi infrastrutturali sono aumentati invece più dell'inflazione. Nel complesso l'aumento è stato del 30%.
La fine della crisi, evidentemente, potrebbe comportare ulteriori e ancor più sensibili aumenti. Ma nessun economista, ingegnere, o tecnico, nell'effettuare la propria valutazione potrà tenere in considerazioni tali previsioni, per quanto possano sembrare realistiche. Non almeno all'interno di un semplice Attestato di Prestazione Energetica.

Ciò implica che se i calcoli sul rientro economico sono corretti, come dovrebbe avvenire in un APE ben realizzato, il numero di anni in cui si ha un ritorno dell'investimento è probabilmente approssimato per eccesso. Per precisione va anche fatto notare il caso avverso. Qualora i combustibili scendano di valore, il tempo di rientro dall'investimento, senza considerare aspetti ambientali e di confort abitativo, potrebbero invece essere più lunghi di quanto previsto.
Nei casi in cui il rientro dell'investimento proposto dal certificatore è di soli 3-4 anni, l'APE potrà facilmente trasformarsi da un mero adempimento burocratico ad una eccellente occasione per far conoscere al proprietario dell'immobile la possibilità di risparmiare, e con tale tempo di rientro sarà "moralmente" obbligato. Poichè anche con un costoso prestito alla persona si tratterebbe di un investimento conveniente, con limitatissimi rischi di sensibili diminuzioni di prezzo o di eventi avversi in un lasso di tempo tanto breve.
Nel caso più probabile di possibili migliorie con rientro entro 10 anni, subentrano altri fattori da considerare, eventuali sovvenzioni statali (attualmente il 65% degli investimenti in migliorie energetiche è fiscalmente detraibile), le proprie convinzioni sull'andamento dei prezzi, il proprio costo del denaro.

Investimenti con rientri previsti in più di dieci anni non possono essere consigliati all'interno dell'APE. Ma un committente intelligente e con un costo del denaro relativamente basso, farà bene a stimolare il certificatore ad attenzionare e proporgli ugualmente le alternative possibili. Con investimenti con rientri calcolati in 20 anni oltre alle considerazioni precedenti, all'attenzione all'ambiente, alla dipendenza energetica da Paesi non sempre "stimabili",  altre considerazioni di carattere strettamente individuale potrebbero far risultare ugualmente convienente l'investimento in migliorie. Queste possono infatti servire a migliorare sensibilmente il confort abitativo, ad eliminare il rischio di muffe, condensa, umidità, e soprattutto un investimento effettuato in particolari momenti (ad esempio una caldaia guasta che necessita di costose riparazioni, la decisione di ristrutturare l'immobile a prescindere dal miglioramento energetico) potrebbe risultare più conveniente di quanto stimabile dal certificatore. Ma tutte queste possibilità verranno approfondite nei prossimi post.

Attestati di Prestazione Energetica

Gli Attestati di Prestazione Energetica o APE, (precedentemente chiamati Attestati di Certificazione Energetica o ACE) sono ancora meno conosciuti di quanto dovrebbero.

Malgrado la legge li imponga per qualunque vendita, donazione o anche solo contratto d'affitto di immobile, malgrado le multe e la nullità del contratto previste dalla legge, tutt'oggi non sono molto frequenti, almeno alle latitudini sicule. Ciò avviene per una pluralità di fattori.

1) Mancanza di controlli. Mentre per ogni vendita e donazione è il notaio a verificare la presenza dell'APE, al momento l'agenzia delle entrate non sempre verifica la presenza del certificato al momento della registrazione del contratto d'affitto.

2) Mancata percezione del problema o dell'utilità dello stesso. Molte sono le abitazioni a Catania tutt'oggi prive di qualunque forma di riscaldamento, non certo per un eccellente isolamento termico, quanto perchè gli immobili vengono spesso tenuti a temperature relativamente basse, talvolta per una limitata capacità di spesa talvolta per scelta.

3) Scarsa conoscenza, in Sicilia dell'esistenza di "case passive". Case cioè, anche a Bolzano, in cui i costi di riscaldamento annuali sono prossimi a 0. Ci credereste se vi dicessi che esistono case nel nord Italia o in Germania che richiedono 100€ l'anno per riscaldare 100 metri quadrati durante tutto l'inverno a 20°?!  Tali costi INCLUDONO ovviamente anche la produzione dell'acqua calda sanitaria (quella che usate per farvi la doccia)
A Catania possono non bastarne 1000€ per tenere 17°, con una stagione invernale molto più breve e meno intensa. E qualcuno più restio ad ogni forma di miglioramento energetico probabilmente ne spende anche di più.

Ecco dunque a cosa serve l'APE. Sembra un mero adempimento burocratico, e certamente spesso si riduce a questo, ma è necessario per aumentare l'attenzione degli italiani sulle possibilità di ridurre i consumi energetici con benefici individuali e collettivi, immediati quanto di lungo periodo. Uno strumento insomma per promuovere indirettamente il MIGLIORAMENTO ENERGETICO degli edifici esistenti e stimolare costruttori e acquirenti ad attenzionare le soluzioni più efficienti.

Se la convenienza di lungo periodo è indubbia, come quella per la collettività, la convenienza individuale varia secondo le esigenze individuali (temperatura desiderata, numero di ore in cui l'edificio è vissuto), la situazione di partenza dell'edificio, finanziamenti, legislazioni e detrazioni, ma anche la posizione economica finanziaria del proprietario dell'immobile. Come tutti questi elementi possano influire nelle scelte di miglioramento energetico sarà il tema principale di questo blog.