Cedolare Secca al 10% anche a Catania e Provincia

Con l'articolo 9 del decreto legge approvato il 12 marzo 2014 la cedolare secca applicata ai contratti a canone concordato è stata ridotta al 10% almeno fino al 2017.

Diversi sono i vantaggi per i proprietari. Innanzitutto un periodo di locazione più breve, e quindi la possibilità di rivedere il canone e le condizioni contrattuali dopo 5 anzichè 8 anni (prima scadenza dopo il terzo anzichè quarto anno),

Secondariamente la possibilità di far notare come il proprio prezzo rispetti i parametri a canone concordato e quindi debba essere considerato, almeno teoricamente, conveniente dal possibile dall'inqulino.

Ma il vantaggio principale è certamente quello fiscale, poichè i contratti a canone concordato garantiscono un aliquota molto più bassa  rispetto alla classica cedolare secca.
Un risparmio considerevole si ottiene infatti, rispetto alla cedolare secca classica che al momento è al 21%, Ad esempio su un canone di affitto pari a 300€/mese il risparmio risulta essere pari a 396€ ogni anno, come se il locatore ricevesse più di un mese d'affitto in più.
Su un canone di affitto pari a 600€/mese il risparmio ovviamente raddoppia approssimandosi ad 800€/anno.

Il principale dubbio di molti proprietari riguarda il prezzo dell'immobile che hanno in affitto a canone concordato, e se questo non sia troppo basso rispetto a quello di mercato, al punto da rendere poco conveniente l'applicazione del canone concordato.

Abbiamo effettuato diverse simulazioni notando che molto spesso il canone concordato può anche superare il prezzo concordato tra le parti, e riteniamo che tranne pochi fortunati locatori che riescono ad affittare i propri immobili a prezzi particolarmente elevati rispetto alla superficie utile, nella maggioranza dei casi la convenienza del canone concordato sia tangibile e tale da giustificare anche l'annullamento dei vecchi contratti per la sostituzione con dei nuovi a canone concordato.

Se certamente comporta del tempo disdire il vecchio contratto e registrarne uno nuovo, va considerato che: l'APE  vale  comunque 10 anni e andrà comunque realizzato alla scadenza del contratto (per i contratti registrati prima di giugno 2013 quando non era obbligatorio l'APE fra non più di 3 anni). Inoltre è possibile farvi supportare dalle associazioni preposte, oppure se volete risparmiare tempo e denaro tramite APE Catania il costo di tutta l'operazione è particolarmente vantaggioso.

Perchè negli APE da noi rilasciati alleghiamo l'analisi termografica.

La normativa non la richiede, ma poiché l’APE è scarsamente leggibile e poco conosciuto, risulta solitamente impossibile per il committente valutare la correttezza di un’APE e quindi distinguere un APE frutto di svariate ore di lavoro da uno "inventato" da un certificatore troppo frettoloso, per non definirlo altrimenti. 

L’analisi termografica permette sia di segnalare al certificatore eventuali errori che è pur sempre possibile vengano commessi, verificare che il software di calcolo utilizzato stia correttamente interpretando i dati strutturali inseriti, e che non vi siano dimenticanze nei dati strutturali, altrimenti non sarebbe difficile, sempre per chi è troppo frettoloso, dimenticare più o meno volontariamente qualche finestra, porta, o pezzo di edificio.

Ciò va a garanzia del committente che viene così dotato di uno dei pochi strumenti possibili per verificare la veridicità dell’APE e quindi la sua effettiva validità.

Inoltre permette ad un rapido sguardo di identificare quali siano le superfici maggiormente disperdenti, ed eventualmente dove concentrare gli interventi.
Trattandosi comunque solo di una ricostruzione, i ponti termici non vengono evidenziati, ma, come prevede la normativa nel caso di APE rilasciati per edifici già esistenti, sono considerati in modo forfettario nella trasmittanza considerata per le pareti. 

Cedolare Secca e Canone Concordato

In un momento in cui tutte le tasse aumentano, e anche l'APE viene considerato da molti purtroppo solo l'ennesimo balzello, per i proprietari di case in affitto e gli inquilini non mancano le buone notizie.

Già da alcuni anni, è possibile optare per la cedolare secca, grazie alla quale l'inquilino ottiene un canone di fatto agevolato perchè privo di rivalutazione, entrambi risparmiano l'imposta di registro, che era anche scomoda per la scadenza annuale da dover ricordare, e il proprietario si garantisce un aliquota fissa e relativamente bassa sui redditi provenienti dagli immobili residenziale affittati.

Una possibilità finora sottovalutata e che è sotto i riflettori mediatici per l'intenzione dichiarata dal Governo di incrementarne la convenienza è quella di stipulare i contratti con un canone concordato. In questo caso l'aliquota pagata sulle tasse, si riduce al 15%. Ma qualora il progetto del governo vada avanti verrebbe ridotta al 10%, così che la tassazione sui redditi da affitto  diviene così quasi irrisoria.

Molti all'idea del canone concordato storceranno il naso immaginando prezzi eccessivamente bassi.
Abbiamo provato a fare qualche test, in collaborazione con l'Ufficio Sunia di Catania , che si sono dimostrati subito molto preparati nonchè gentilissimi, e pare che a Catania escano in tanti casi prezzi superiori a quelli di mercato.
Nel comune di Misterbianco, che pare essere tra quelli coi peggiori (per i proprietari) prezzi concordati, sono diverse le situazioni in cui si riesce a raggiungere il prezzo di mercato. E non v'è dubbio che con una differenza di tassazione dal 21 all'10% possa convenire affittare anche al 4-5% in meno garantendosi un inquilino più contento (e quindi auspicabilmente stabile e buon pagatore), ma anche un entrata netta superiore.

I contratti di base sono purtroppo molto datati e non includono ancora parametri di prestazione energetica. Ma pare che il problema sia già attenzionato e quanto prima la valutazione del prezzo massimo per accedere al canone concordato potrebbe includere anche l'esito dell'APE. Lo auspichiamo, dovrebbe servire inoltre a invogliare i proprietari a preoccuparsi di più della Prestazione Energetica del proprio immobile. E forse che anche i "finti certificatori" avranno qualche scrupolo in più nel valutare con leggerezza un immobile, magari senza neanche effettuare un sopralluogo sul posto.