Destinazione Italia, legge già approvata in via definitiva al senato

Col decreto legge del 23 dicembre 2013 era stato deciso di sostituire la nullità dei contratti privi di APE con salate multe. Un po di confusione è stata poi fatta con dei decreti succedutesi negli ultimi giorni del 2013. Confusione che il Ministro Cancellieri aveva già dissipato confermando la direzione sarebbe stata quella delle multe per chi affitta o riceve in affitto, vende o copra, un qualunque immobile privo di APE. (Fanno eccezione edifici isolati di superficie minore di 50mq).

Il 19 febbraio 2014 il Senato ha approvato in via definitiva la conversione in legge del decreto del 23 dicembre conosciuto come Destinazione Italia. Immagino verrà pubblicato in gazzetta tra oggi e lunedì 24 febbraio. Aggiornerò il post non appena ne avrò conferma.

Resta confermato tutto quello che avevamo scritto poche settimane fa:


1) Sono confermate le sanzioni da 1.000 a 4.000 € per gli affitti e fino a 18.000€ sulle compravendite, a carico di entrambe le parti (rischia la multa quindi anche l'inquilino, che ne risponde in solido e in parti uguali).

2) Viene fatto carico all'agenzia delle entrate di vigilare sull'esistenza dell'APE e di mandare eventuali comunicazioni alla prefettura.
3) E' possibile allegare l'APE entro 45 giorni dalla stipula del contratto. Oltre tale data scatta la multa.

4) Per singole unità abitative non è necessario registrare l'APE insieme al contratto. Ma è ugualmente obbligatorio averlo consegnato all'inquilino e che questi firmi di averlo ricevuto.


Ricordiamo che nelle regioni che hanno già attivato un registro informatico di tutti gli APE esistenti, come la Sicilia, sarà comunque molto facile ad un controllo verificare quali immobili sono privi di APE, indipendentemente dall'allegazione o meno dell'Attestato in fase di registrazione.
Ogni certificatore è infatti obbligato a produrre alla regione siciliana copia dell'APE emesso entro 15 giorni dalla firma.

Libero Mercato e APE, post Cambogia.

Non crediamo ne nello statalisimo, ne nel liberismo, ne in Keynes, ne in Milton Friedman, quando chi guida un popolo è incapace o peggio corrotto,  quale che sia il sistema economico vigente sarà sempre possibile, diventando presto la normalità, che le truffe prosperino e chi lavora seriamente abbia difficoltà a restare “sul mercato”.  Anche per la sola motivazione di lavorar bene, e meglio, in settori e modalità che non sempre sono misurabili dall’utente finale, specie nel breve periodo.

Se in Cambogia il tour operator giocava sull'ignoranza dei clienti, e sulle scarse possibilità di un effettivo confronto tra servizi diversi, non è molto diversa la situazione con gli APE, (ancor più che in altri servizi professionali).

Quando l'Unione Europea impone all'Italia di preoccuparsi del problema e l'Italia legifera obbligando i cittadini a munire i propri immobili di un APE anzichè autocertificarne una generica scarsa qualità in sede di trattativa, è per perseguire scopi ben precisi. Giusti o sbagliati che siano.

Il principale, dal quale discendono tutti gli altri, è diminuire significativamente i consumi. Al di là degli aspetti ideologici del problema quello eminentemente pratico è che per diminuire in media del 22% i consumi, qualcuno riuscirà a diminuirli dell'80% e qualcun altro non se ne preoccuperà affatto. Avete attenzionato i vostri consumi energetici? Quanto spendete per riscaldare casa vostra? Provate a immaginare la possibilità di spendere solo il 70%, o il 50%, o 20% di quello che spendete adesso. Vale la pena spendere comunque tempo e denaro per per essere sicuri di perdere quest'ottima occasione per valutare la possibilità e la convenienza di una riqualificazione energetica?

L'obbligatorietà dell'APE e quindi la certificazione a tappeto, serve a dimostrare che i casi appena elencati non sono utopici, ma realtà possibili e spesso non difficili ne troppo onerose da ottenere. Sapere che due immobili analoghi e vicini fra loro consumano l'uno il doppio dell'altro, o che con un determinato investimento di 1.000€ (ad esempio) ne risparmierete 300€ almeno ogni anno per i prossimi 100 anni, farebbe riflettere molti fra quelli che ignorano il problema e se ne disinteressano completamente.

Ma che succede quando i certificati vengono emessi senza neanche un sopralluogo e per costi che non coprirebbero la paga oraria di un collaboratore domestico nei tempi minimi necessari ad emettere una certificazione? Succede che il cliente, che è disinformato per ipotesi di partenza, altrimenti non vi sarebbe bisogno di obbligare nessuno alla certificazione e gli studi professionali avrebbero la fila di persone che vorrebbero veder ridurre la propria bolletta, resta disinformato come e più di prima. Convinto in partenza che quest'attestato sia un inutile balzello, si convincerà ancora di più si tratti di una cosa inutile quando il certificatore non spenderà neanche mezza parola, per mezzo consiglio, quando non compilerà alcun campo negli investimenti possibili e con un ottimo ritorno economico (migliore di qualunque risparmio nel cassetto, in azioni o nel conto in banca), quando non tenterà nemmeno di spiegare per pochi istanti al committente cosa ha fatto, perchè, come sarebbe migliorabile la situazione e quando richiamare. Il committente avrà sì speso forse pochi euro, ma avrà tra le mani carta straccia, quando a volte con un semplice consiglio si possono risparmiare centinaia d'euro l'anno senza alcun investimento.

Non ultimo, se il certificatore si assume la responsabilità di emettere un certificato sulla situazione dell'immobile, e il committente è pienamente consapevole il certificatore è impossibilitato a effettuare un sopralluogo, cosa potrebbe succedere in caso di contenzioso? Il committente non rischia molto più di quel che risparmia? (se il certificato sovrastima)
Un APE ha validità 10 anni, siamo proprio sicuri che una classe che si tiene calda praticamente gratis ed una per la quale ci vogliono migliaia di euro l'anno, valgano e varranno lo stesso per i prossimi 10 anni? (se il certificato sottostima)

PS Non vogliamo creare false aspettative, non sempre è possibile trovare investimenti convenienti in immobili preesistenti, se questi vengono considerati al di fuori di altri interventi di manutenzione programmata.
Ma approfittando di lavori di ristrutturazione con un po di attenzione e poco o nessun investimento aggiuntivo è spesso possibile migliorare sensibilmente la prestazione del proprio edificio, e quindi ottenere risparmi consistenti e duraturi nel tempo.Quasi una sorta di pensione complementare se volete ;)
 E tutto questo un certificatore vero può provarlo a farlo notare ad un committente non troppo distratto. 

Libero Mercato o prezzi imposti? Pubblico o Privato? un esempio dalla Cambogia

Il tariffario minimo per Ingegneri e professionisti è scomparso da tempo immemorabile, i colleghi più anziani magari se ne ricordano ancora, forse con nostalgia, ma ormai si va in tutt’altra direzione e nessuno può più ragionevolmente sperare si torni a prezzi imposti per le prestazioni professionali. Le più elementari nozioni di microeconomia chiariscono che in un regime di libero mercato il consumatore è notevolmente avvantaggiato ricevendo il bene o servizio a che desidera a un prezzo più basso, a scapito dell’azienda/professionista il cui margine di profitto non potrà che tendere inesorabilmente a ZERO. Potrà sì retribuirsi le ore di lavoro, ma al valore minimo riconosciuto tra colleghi, e senza poter pretendere un extra per gli anni spesi a istruirsi, per gli investimenti fatti in apparecchiature considerate necessarie e quindi a disposizione anche dei concorrenti. Se vi chiedete com’è che un idraulico possa guadagnare più di in un ingegnere o peggo un avvocato, non credo ci sia bisogno di cercare altre spiegazioni, Molti avvocati, tanti ingegneri, pochi idraulici capaci.

Ma è tutto oro quello che luccica? Tralasciando i desiderata dei professionisti, è il libero mercato necessariamente una situazione ideale per il consumatore? Un esempio che riteniamo chiaro, e esplicativo del contrario, lo riportiamo da una nostra esperienza in Cambogia, lontana dal mondo degli APE ma riteniamo assimilabile per situazione. 

Volendo visitare Angkor Wat, che approposito riteniamo essere una delle più grandi meraviglie visibili nel mondo attuale, dove il lavoro dell’uomo e della natura ha creato un connubio tanto unico quanto inesplicabile, abbiamo deciso di chiedere un preventivo a diversi tour operator nell’isola thailandese (Koh Chang) in cui ci trovavamo. Diversissimi i cataloghi (consistenti fondamentalmente in qualche foto di autobus o minvan), i prezzi, gli orari di arrivo a destinazione, l’orario di partenza invece era sempre identico. Dopo aver deciso di comprare da chi era stato più simpatico, ad un prezzo che ritenevamo basso, comincia il viaggio. Qui scopriamo che in realtà siamo tutti nella stessa barca, negli stessi minivan, offerti dalla stessa azienda, Non importa chi aveva pagato il 15% meno di noi, e chi invece il 300% in più. Non importa se a qualcuno era stato promesso di arrivare in 3 ore e ad altri in 6, saremmo arrivati tutti a destinazione dopo 14 ore e innumerevoli tentativi di raggiro. Alla fine del viaggio abbiamo scoperto che il costo del biglietto da noi pagato inizialmente era troppo basso, che le altre compagnie che lavoravano sulla medesima tratta erano state costrette a ritirarsi, e che per garantirisi un guadagno l’azienda aveva organizzato una lunga serie di tentativi di truffa ai danni dei viaggiatori.

Arrivare a destinazione impiega il doppio del tempo prospettatoci, l’acquisto del visto costa il doppio del prezzo richiesto dallo Stato Cambogiano, e se vuoi fare da te ti ricattano dicendoti che per loro puoi restare al confine tra Thailandia e Cambogia, e non ti forniscono più alcun mezzo di trasporto per arrivare a Siam Riep come invece prevedeva il biglietto che avevate acquistato. Strapagando il visto i problemi non finiscono. Una volta arrivati dal lato cambogiano, ti fanno prendere, a turno e quindi allungando enormemente i tempi morti, una navetta che sarebbe in realtà gratis, per portarti in una stazione in un punto sperduto. Praticamente l’unico posto della Cambogia dove non puoi trovare da te un’alternativa per scaricare il tour operator e andartene per i fatti tuoi, più velocemente ed economicamente. In questa stazione tanto grande quanto trascurata, che sembra essere dedicata solo ai clienti polli di questo tour operator truffa, la guida si premura subito di dirci che i bath thailandesi che era convenientissimo secondo lui prelevare al bancomat subito prima di andare in Cambogia, potevano essere lì cambiati nell’unico cambio autorizzato dal Ministero e quindi super conveniente. Secondo la guida sarebbe stato un pessimo affare usare i dollari poi in cambogia e si sarebbe strapagato tutto.
Ovviamente arrivati in Cambogia, ma sapeva già chi si era informato per tempo, i dollari funzionavano da moneta corrente, accettate da CHIUNQUE come fosse moneta cambogiana, con un cambio molto semplice e fisso, e valevano circa il 7% in più di quanto non sarebbero valse le monete cambogiane cambiate dove consigliava la guida, chi avrà cambiato i bath prevati all’atm seguendo gli ottimi consigli della guida, avrà perso un 15% almeno.
Alla stazione ci tengono fermi, senza nessuna notizia su quando si parte fin quando propongono  a tutti di ripagare per intero il biglietto per Siam Riep, così da arrivare in 2h anziché 4h dalla partenza, ed essere accompagnati fino all’albergo anziché alla stazione.
Convinti altri quattro polli, l’autobus privato, che non aspettava altro, parte finalmente, impiegando 10 minuti in più di quello ri-pagato dai polli. Entrambi gli autobus arrivano nel medesimo luogo per altro, senza che chi aveva ripagato ottenga di essere accompagnato al proprio albergo.
La stazione di arrivo poi non è una stazione, ma è un parcheggio in una via sperduta, l’autista per arrivare ha aggirato il centro per evitare qualcuno potesse capire dove si trovava, e nessuno vuol dare indicazioni sul luogo neanche a chi ha il servizio taxi già pagato dall’albergo, che così non sa dove andare a prendere i propri clienti.
Al contrario forzano tutti quelli che arrivano in questo parcheggio a prendere un tuc tuc (versione cambogiana economica del taxi), pagandolo 8 volte il prezzo corretto, e senza poter ottenere di andare all’albergo desiderato, ma solo in una lista ben scelta dagli autisti, cioè quelli disposti a dividere a metà il prezzo della notte pagata dai turisti con gli autisti stessi. Nessuno stupore quindi se i turisti polli di questa compagnia che non fossero riusciti a scappare prima, si ritrovassero ad aver pagato salatamente delle squallide stanze dal valore dimezzato rispetto al prezzo pagato.

Il sistema è ben congegnato, funziona e continuerà a farlo per tanti anni ancora, i turisti più attenti possono anche evitare la maggior parte delle trappole o tutte, informandosi anticipatamente tramite TripAdvisor o similari. Resta che in un paese fortemente corrotto qual è la Cambogia, questo esempio di libero mercato è in realtà distruttivo, e va a deterimento sia della qualità del servizio, sia del costo (reale).

·         I tour operator thailandesi avevano il massimo vantaggio a vendere i biglietti di questa compagnia, essendo il prezzo di partenza troppo basso, potevano sentirsi liberi di riportarlo ad un prezzo più “giusto”, aumentando a dismisura i propri margini di guadagno;

·         I tour operator più seri, che avessero privilegiato un’altra compagnia di trasporti, avrebbero avuto difficoltà a spiegare perché il loro biglietto costava di più, perché il trasporto era più lento di quanto dichiarato dalla concorrenza, e perché in tutto questo loro ci stavano guadagnando anche meno;

·         La maggior parte dei turisti che visitano Angkor Wat dall’Europa, per ovvi motivi non ripete l’esperienza con frequenza, per cui quando apprende di aver sbagliato, se se ne rende conto, è sempre troppo tardi. Avrà già sprecato tante ore di viaggio, molti $, e rovinato quasi inesorabilmente la prima impressione della Cambogia, che per fortuna ha tanto per poter far poi dimenticare l’esperienza.

continua....

Confusione Legislativa, finalmente verso la chiarificazione

Sarebbe parso normale, che con una legge pubblicata la vigilia di natale, si sarebbe avuta certezza normativa per un po.
Ma non siamo in un paese normale. Per cui in estate si decide che i contratti sono nulli se non c'è l'APE, la vigilia di natale si sostituisce la nullità con una multa, e per finire in bellezza l'anno, a San Silvestro si stabilisce che il contratto si può allegare anche dopo l'atto.
Dopo. Ma che significa dopo? Posso compensare una dimenticanza entro una settimana? Un mese? L'anno legale o solare? La scadenza naturale del contratto? In data anteriore al controllo? Oppure l'importante è promettere di farlo prima di morire, demandando eventualmente gli eredi degli eredi degli eredi a preoccuparsi del problema? Il decreto del 30 dicembre non lo chiarisce.

Avevo cominciato a scrivere qualche post qualche settimana fa, ma la confusione legislativa era tale che non v'era molto da chiarire, se non generando ulteriori confusioni, alle quali s'era aggiunto il parere del Ministro Cancellieri, che però non ha valore legislativo mentre i decreti legge firmati asseriscono l'opposto.

Finalmente a fine gennaio la commissione Finanze ed Attività Produttive ha aggiornato il decreto destinazione italia, confermando tutte le disposizioni finora riportate, ma dandovi una forma quanto meno logica e non contraddittoria.
Riassumendole:

1) Sono confermate le sanzioni da 1.000 a 4.000 € per gli affitti e fino a 18.000€ sullle compravendite, a carico di entrambe le parti (rischia la multa quindi anche l'inquilino).

2) Viene fatto carico all'agenzia delle entrate di vigilare sull'esistenza dell'APE e di mandare eventuali comunicazioni alla prefettura.
3) E' possibile allegare l'APE entro 45 giorni dalla stipula del contratto. Oltre tale data scatta la multa.

Difficilmente leggerete sui giornali di tale specifiche questioni dell'APE, ma certamente vi aggiorneranno sull'iter parlamentare del decreto Destinazione Italia, quando verrà approvato fra 2 settimane, e salvo contrario avviso, vi sarà finalmente totale chiarezza normativa.

Migliorare l'efficenza energetica del proprio immobile conviene?! (parte 3, le Pompe di Calore, queste sconosciute)

Abitudine ed esperienza insegnano che riscaldare un appartamento tramite la rete elettrica può costare poco al momento dell'acquisto di una stufa, ma moltissimo al momento in cui la stufa viene accesa.
Per questo motivo quanti sentono la necessità di riscaldare l'ambiente dove vivono o lavorano preferiscono solitamente soluzioni più costose inizialmente, ma che utilizzano una diversa materia prima come comburente. Spesso caldaie a gas, meno spesso stufe a pellet, camini termici, etc.

Quasi nessuno pensa mai di poter riscaldare la propria abitazione tramite pompa di calore in modo continuativo, temendo altissimi costi. Addirittura al momento di un sopralluogo per un'APE abbiamo visto un anziana signora riscaldarsi in cucina con una stufetta elettrica quando sopra la testa aveva già installata un moderno e ottimo condizionatore di buona marca, mentre fuori c'erano sicuramente più di 10°.
Se anche voi vi siete comportati similarmente in condizioni analoghe, forse è arrivato il momento di leggere qualche nota su queste sconosciute e trascurate pompe di calore.

Scienza vuole che il rendimento di qualunque macchina sia sempre inferiore ad 1. Una stufa elettrica, un camino, una caldaia sia essa a GPL o a metano, renderà SEMPRE meno kw in termine di calore, di quelli consumati. I costi di questi sistemi possono differire tra loro fortemente sia perchè il rendimento può essere prossimo (come in una caldaia a condensazione) o lontano da 1 (come in una vecchia caldaia a gas), sia perchè il costo equivalente di 1kw può essere molto alto (com'è per l'energia elettrica) o molto basso (come nel caso della legna acquistata per alimentare un camino, meglio ancora se autoprodotta).

La pompa di calore è però una sorta di eccezione pur non violando (e come potrebbe?) alcuna legge scientifica. Una pompa di calore ad uso civile venduta in un grande magazzino anche a costi molto bassi (sotto i 300€) con temperature esterne di 10° riesce facilmente a restituire ben 3 kwh (solitamente anche di più specie per prodotti di qualità) per ogni kwh consumato. Dov'è il trucco? La pompa di calore non genera affatto calore, si occupa invece di "trasportarlo". Si consuma cioè energia (solitamente, ma non necessariamente, elettrica), per trasportare il calore da una sorgente più fredda ad una più calda. Questo è possibile perchè qualunque sostanza con una temperatura superiore a -273° "contiene" calore, che è almeno teoricamente sempre estraibile, e per differenze di temperatura relativamente basse (cioè minori di 20°, il lavoro svolto è nettamente inferiore alla quantità di calore trasportato.

Poichè si tratta di trasportare calore è chiaro che il lavoro necessario e quindi il consumo, dipende strettamente dalla differenza di temperatura tra la sorgente (più fredda ma contenente il calore da estrarre), e l'ambiente da riscaldare (già in partenza più caldo ma nel quale vogliamo portare il "calore" prelevato all'esterno. Ecco che chi abita a Bressanone non solo non si è mai preoccupato di acquistare un condizionatore per l'estate, ma fa bene se continua a non comprarlo neanche per l'inverno, perchè con temperature sotto lo 0 le macchine commerciali hanno un rendimento inferiore ad 1 e tendono quindi ad equivalere ad una stufa elettrica, se non peggio.
Per precisione, esiste un metodo per sfruttare le pompe di calore anche in climi più rigidi con profitto, ma in tal caso sono necessari impianti geotermici, i cui costi e la fattibilità rendono tutto abbastanza più complicato da non essere oggetto di questo post.

Un condizionatore d'aria però, viene spesso acquistato per climi relativamente miti. In Sicilia, molti luoghi godono di un clima relativamente mite, che permette che molte abitazioni siano di fatto prive di un impianto di riscaldamento funzionante, e superino le giornate più fredde grazie a qualche stufa a gas o elettrica, perchèè Il freddo comunque arriva ed è difficile trovare un'abitazione nella quale un sistema di riscaldamento non migliora/rerebbe il comfort abitativo. Ma in molti comuni, come Catania, le temperature sotto lo zero sono limitate a poche giornate l'anno, mentre durante la maggior parte dell'inverno può facilmente capitare di avere all'esterno di giorno una temperatura più alta che in ambienti interni ma non riscaldati.

Ciò che intendiamo spiegare è che l'impianto di condizionamento che avete già a casa per sopravvivere alle afose estati, può consumare serenamente meno di 1/3 di molti altri buoni sistemi di riscaldamento. 
E, in città come Catania, Siracusa, Messina, Misterbianco o Acireale, giusto per citare i comuni più grandi,  della zona in cui operiamo, qualunque pompa di calore acquistata nell'ultimo decennio consumerà sempre meno di una stufa elettrica!!! Per cui non commettete l'errore di accendere la stufetta per risparmiare, quando avete una pompa di calore già installata, anche se credevate di poterla sfruttare solo d'estate.

Essere dotati di un moderno impianto di climatizzazione a pompa di calore, con funzione Inverter e di buona marca (e quindi buon rendimento), vi garantisce certamente una migliore "prestazione energetica", negli APE rilasciati da un tecnico qualificato e che effettua veramente il sopralluogo per accertarsi l'effettiva installazione delle pompe di calore. Chi non effettua il sopralluogo, oltre a comportarsi in modo non corretto e illegale, vorrà probabilmente tutelarsi da eventuali responsabilità legali, certificando il vostro immobile con una classe inferiore a quella reale. O almeno così è invogliato a fare in tutte quelle regioni in cui i certificati vengono controllati, ed una certificazione che sovrastima la prestazione energetica comporta pesanti sanzioni per il certificatore.

Ancora alcune questioni riguardanti le Pompe di Calore che è importante far notare:
1) Sebbene la legislazione italiana consideri e tenti di premiare la convenienza delle Pompe di Calore con un costo/kw dedicato e facilmente inferiore a quello altrimenti pagato per le abitazioni, il meccanismo con cui si ha accesso a tale tariffa agevolata è farraginoso e non privo di costi extra.
2) Come abbiamo scritto in climi miti conviene molto l'uso delle PdC, ma in climi freddi è poco sfruttabile.
3) La certificazione energetica premia sempre e comunque le PdC nei climi miti, ma l'effettiva convenienza economica andrebbe valutata caso per caso, da qualcuno particolarmente competente, per le innumerevoli variabili che andrebbero considerate, e dubitiamo che quale che sia il prezzo che paghiate per il vostro APE, sia esso 80€ o 800€, il vostro certificatore preveda nella sua tariffa standard un tale studio ad hoc.
4) Chiaramente chi ha un impianto fotovoltaico di medie dimensioni avrà una maggior convenienza all'utilizzo delle PdC, ma ricordiamo che la temperatura esterna ha un'incidenza sui costi decisamente superiore.