Avevamo già scritto della possibilità di pagare solo il 10% di tasse sugli immobili affittati.
Ma molti restano titubanti, in mancanza di maggior informazioni sui parametri da rispettare, sia in termini di dotazione dell'immobile sia di prezzo massimo pattuibile facciamo due esempi diversi per offrire un'idea.
Nel primo caso, consideriamo un immobile di 59 metri quadrati ubicato a Nesima (quartiere considerato popolare nel Comune di Catania). Consideriamolo con una cucina abitabile, l'aria condizionata (con pompa di calore), prossimo alla fermata dell'autobus e a qualche negozio, in uno stabile in condizioni di manutenzione normale, per quale negli ultimi dieci anni è stata fatta una D.I.A. per un qualunque motivo, (tutti parametri facilmente ottenibili).
Tale immobile può essere affittato per 325€/mese con un incasso al netto delle imposte di 292,5.
La classica cedolare secca invece avrebbe previsto un canone di 370€ per poter incassare al netto delle imposte la stessa identica cifra. Per qualunque canone pattuito ad una cifra compresa tra i 325€ previsti dal canone agevolato ai 370€ del caso di cedolare secca converrebbe al proprietario adottare il canone agevolato e scontare il canone alla cifra di 325€. Ciò per i 3 seguenti motivi:
1) L'incasso netto sarebbe comunque più alto
2) Un inquilino che paga meno è più motivato a pagare le mensilità e a non farsi sfrattare.
3) Il canone può essere completamente rivisto dopo 5 anni anzichè 8.
Basterebbe poi che lo stabile fosse dotato di un cortile condominiale e servito dal gas cittadino per poter chiedere per lo stesso immobile a canone agevolato 354€. Per un incasso netto mensile di 318€ ottenibili con un canone di 403€ a canone libero.
Nel secondo caso, consideriamo un grande appartamento di 150metri nei pressi di Piazza Roma, non catastato come economico, che oltre a tutti gli elementi sopra elencati fosse dotato anche di:
porta blindata, doppi vetri, una soffitta o una cantina o un minimo di terrazza, e un secondo bagno completo di 3 pezzi e una normale aerazione.
Un immobile così composto potrebbe essere affittato a canone agevolato per oltre 1550€ al mese, con un incasso netto di oltre 1400€.
Per ottenere 1400€ con una normale cedolare secca sarebbe necessario affittare l'immobile a 1772€.
Riportando agli incassi extra annuali un affitto di 354€ implica un risparmio di tasse di 467€/anno, mentre con un affitto di 1550€/mese il risparmio diventa di 2046€.
In tutte le città d'Italia che lo prevedono puoi rivolgerti ad una delle associazioni di tutela degli inqulini o dei proprietari, solo nella Provincia di Catania invece puoi usufruire di un servizio particolarmente competitivo e preciso.
PS I prezzi nella provincia di Catania generalmente non possono mai arrivare a quelli del secondo caso, e si avvicinano piuttosto al primo esempio. Con l'aiuto dei nostri consulenti sarà possibile valutare gli interventi migliorativi più opportuni per sfruttare quest'opportunità di risparmio fiscale.
PPS In tutti i comuni della provincia di Catania è comunque imprescindibile garantire che l'immobile oggetto di affitto sia comunque almeno dotato di:
1) Acqua corrente
2) Impianto elettrico a norma
3) Almeno una finestra in cucina
4) Almeno 3 elementi in bagno oltre alla possibilità di aerare i locali tramite finestra o ventola.
5) Almeno la predisposizione per uno scaldabagno per poter avere l'acqua calda in bagno.
martedì 15 aprile 2014
venerdì 11 aprile 2014
Pompe di Calore applicate all'acqua calda sanitaria
Negli ultimi decenni in tanti hanno correttamente deciso di mandare in pensione il classico scalda acqua elettrico, sostituendolo con una caldaia a gas.
Il risparmio è indubitabile, in termini di efficienza energetica il gas dal consumatore alla fonte mantiene un'efficienza più che doppia (ed è per questo che un kw elettrico costa più del doppio di un kw di gas, sia esso gpl o metano).
Ma le Pompe di Calore, di cui avevamo già parlato, hanno un'efficienza straordinaria, motivo per cui compensano ampiamente il maggior costo dell'energia elettrica. Ma se molti hanno già in casa una pompa di calore, che non usano perchè l'hanno acquistata per raffreddare casa e non sanno che è molto più conveniente usarla anche per riscaldare (quando la temperatura esterna è superiore a 0° C), (quasi) nessuno ha mai visto una pompa di calore che produce l'acqua calda sanitaria (cioè quella che si usa nella propria abitazione, tipicamente in cucina e in bagno).
Eppure nei modelli che abbiamo visionato in questi giorni l'efficienza teorica è ancora più alta di quella delle pompe di calore usate per riscaldare e raffreddare gli ambienti, raggiungendo un COP superiore a 5.
Un COP superiore a 5 vuol dire che per ogni kw elettrico speso, se ne ottengono ben 5 di kw termici, in parole comprensibili chi acquista tale pompa di calore spenderà per l'acqua calda meno del 20% di quanto spendeva col classico scaldabagno elettrico, e comunque meno della metà rispetto alla spesa con la migliore caldaia a condensazione.
Ma quanto costa accendere uno scaldaacqua?
Una vecchia analisi reperibile online riporta un consumo misurato medio di 1490kwh/anno nel caso di boiler elettrici ad accumulo, per una spesa, ed erano i prezzi del 2008, di 550€/anno.
Un boiler a gas invece riscaldando solo l'acqua che si consuma realmente e utilizzando un combustibile più efficiente, garantisce consumi più che dimezzati. Ha però il problema che non tutti gli immobili sono serviti dal gas cittadino, e l'uso di bomboloni non è sempre possibile, ne pratico, ne economico.
Una Pompa di Calore per acqua calda sanitaria unisce invece la comodità dell'energia elettrica all'efficienza tipica di questa tecnologia, garantendo consumi significativamente ridotti e quindi risparmi misurabili in bolletta.
Il risparmio di questa soluzione non è però adatto a tutti, se già avete una buona caldaia a gas, non avete un impianto fotovoltaico che produce in esubero, e la bolletta elettrica vi segnala un consumo annuo superiore ai 4.000kw (il costo del kw elettrico è molto più alto per le utenze residenziali che superano i 4.400kw/anno), il risparmio certamente non giustifica l'ingente spesa.
Se invece avete uno scaldabagno elettrico e/o avete un impianto fotovoltaico che immette in rete una buona quantità di energia che non siete in grado di autoconsumare, sarebbe probabilmente il caso di valutare con un tecnico specializzato se nelle condizioni specifiche vostre e del vostro immobile (comune, possibilità di accesso alle detrazioni fiscali, disponibilità di spazi idonei all'installazione dello scaldabagno, facilità di connessione all'impianto preesistente), è possibile che riuscirete ogni anno a risparmiare diverse centinaia di euro, recuperando presto l'investimento e quindi ottenendo un risparmio duraturo.
Il risparmio è indubitabile, in termini di efficienza energetica il gas dal consumatore alla fonte mantiene un'efficienza più che doppia (ed è per questo che un kw elettrico costa più del doppio di un kw di gas, sia esso gpl o metano).
Ma le Pompe di Calore, di cui avevamo già parlato, hanno un'efficienza straordinaria, motivo per cui compensano ampiamente il maggior costo dell'energia elettrica. Ma se molti hanno già in casa una pompa di calore, che non usano perchè l'hanno acquistata per raffreddare casa e non sanno che è molto più conveniente usarla anche per riscaldare (quando la temperatura esterna è superiore a 0° C), (quasi) nessuno ha mai visto una pompa di calore che produce l'acqua calda sanitaria (cioè quella che si usa nella propria abitazione, tipicamente in cucina e in bagno).
Eppure nei modelli che abbiamo visionato in questi giorni l'efficienza teorica è ancora più alta di quella delle pompe di calore usate per riscaldare e raffreddare gli ambienti, raggiungendo un COP superiore a 5.
Un COP superiore a 5 vuol dire che per ogni kw elettrico speso, se ne ottengono ben 5 di kw termici, in parole comprensibili chi acquista tale pompa di calore spenderà per l'acqua calda meno del 20% di quanto spendeva col classico scaldabagno elettrico, e comunque meno della metà rispetto alla spesa con la migliore caldaia a condensazione.
Ma quanto costa accendere uno scaldaacqua?
Una vecchia analisi reperibile online riporta un consumo misurato medio di 1490kwh/anno nel caso di boiler elettrici ad accumulo, per una spesa, ed erano i prezzi del 2008, di 550€/anno.
Un boiler a gas invece riscaldando solo l'acqua che si consuma realmente e utilizzando un combustibile più efficiente, garantisce consumi più che dimezzati. Ha però il problema che non tutti gli immobili sono serviti dal gas cittadino, e l'uso di bomboloni non è sempre possibile, ne pratico, ne economico.
Una Pompa di Calore per acqua calda sanitaria unisce invece la comodità dell'energia elettrica all'efficienza tipica di questa tecnologia, garantendo consumi significativamente ridotti e quindi risparmi misurabili in bolletta.
Il risparmio di questa soluzione non è però adatto a tutti, se già avete una buona caldaia a gas, non avete un impianto fotovoltaico che produce in esubero, e la bolletta elettrica vi segnala un consumo annuo superiore ai 4.000kw (il costo del kw elettrico è molto più alto per le utenze residenziali che superano i 4.400kw/anno), il risparmio certamente non giustifica l'ingente spesa.
Se invece avete uno scaldabagno elettrico e/o avete un impianto fotovoltaico che immette in rete una buona quantità di energia che non siete in grado di autoconsumare, sarebbe probabilmente il caso di valutare con un tecnico specializzato se nelle condizioni specifiche vostre e del vostro immobile (comune, possibilità di accesso alle detrazioni fiscali, disponibilità di spazi idonei all'installazione dello scaldabagno, facilità di connessione all'impianto preesistente), è possibile che riuscirete ogni anno a risparmiare diverse centinaia di euro, recuperando presto l'investimento e quindi ottenendo un risparmio duraturo.
Un amico ingegnere mi chiede 80€ per un APE, e lei?
Nella stessa giornata sento due affermazioni diverse, ma piuttosto simili
La prima "Un amico ingegnere mi chiede 80€ per un APE, lei quanto si prende"?
La seconda "Ho visto che a Napoli chiedono 80€ per un APE, perchè lei di più"?
Ma alla seconda, verrebbe da raddoppiare il proprio prezzo solo per ribadire che non ha nulla a che vedere con un tarocco.
E vabbè che Napoli purtroppo anzichè essere famosa per la propria bellezza lo è per la criminalità diffusa, ad ogni livello, per cui non ci si stupisce affatto che qualcuno pubblicizzi la possibilità di effettuare APE su tutto il territorio nazionale da un qualche ufficio a Napoli.
Un APE per essere minimamente accettabile prevede:
1) il sopralluogo dell’immobile (che solitamente dura un’ora),2) dopo chi ha fatto il sopralluogo torna in ufficio riporta i dati su un software apposito
La prima "Un amico ingegnere mi chiede 80€ per un APE, lei quanto si prende"?
La seconda "Ho visto che a Napoli chiedono 80€ per un APE, perchè lei di più"?
Nel primo caso c'è la speranza che il prezzo dell’APE sia correlato ad un qualche rapporto interpersonale tra committente e professionista per cui sarà comprensibile che l'amico lavori quasi gratis.
Non si può che rispondere alla prima domanda che "qualora il suo amico le farà l’APE con la dovuta perizia e al prezzo prospettatole, si starà comportando veramente come tale."
Non si può che rispondere alla prima domanda che "qualora il suo amico le farà l’APE con la dovuta perizia e al prezzo prospettatole, si starà comportando veramente come tale."
Ma alla seconda, verrebbe da raddoppiare il proprio prezzo solo per ribadire che non ha nulla a che vedere con un tarocco.
E vabbè che Napoli purtroppo anzichè essere famosa per la propria bellezza lo è per la criminalità diffusa, ad ogni livello, per cui non ci si stupisce affatto che qualcuno pubblicizzi la possibilità di effettuare APE su tutto il territorio nazionale da un qualche ufficio a Napoli.
Un APE per essere minimamente accettabile prevede:
1) il sopralluogo dell’immobile (che solitamente dura un’ora),2) dopo chi ha fatto il sopralluogo torna in ufficio riporta i dati su un software apposito
3) effettua la ricostruzione dei dati tridimensionali dell’edificio, di
trasmittanza di ogni elemento trasparente o opaco, i dati dell’impianto di
riscaldamento e di acqua calda sanitaria (se presenti)
4) riporta nel certificato i dati dell’immobile, del proprietario e del certificatore
5) fa una valutazione e proposta di alcuni possibili interventi migliorativi sull’immobile con specifici riferimenti alla convenienza economica
4) riporta nel certificato i dati dell’immobile, del proprietario e del certificatore
5) fa una valutazione e proposta di alcuni possibili interventi migliorativi sull’immobile con specifici riferimenti alla convenienza economica
6) provvede a stampare il certificato e consegnarne copia
7) per non considerare l'assistenza post certificato, cioè quando il committente ti chiama per comunicarti che ti ha fornito dei dati inesatti, o il notaio che deve registrare l'atto qualche mese dopo che il certificato l'hai emesso, vorrebbe che il certificato fosse scritto con le diciture che piacciono a lui, anzichè quelle ammesse dalla normativa.
Questo è il minimo di azioni previsto dalla legge per il quale non esiste più un minimo economico garantito al professionista.
Se qualcuno si limita solo ai punti 4 e 6 (quindi fotocopiando attestati già realizzati per immobili diversi), lo fa sotto la propria responsabilità, civile (multe per il certificatore da 700 a 4200€ per ogni singolo certificato non conforme firmato), penale e nei confronti dell’Ordine a cui appartiene, ma soprattutto a scapito del committente che nella maggioranza dei casi vedrà il proprio immobile sottostimato e quindi svalutato nelle transazioni prossimo future (il certificato vale 10 anni e già nel nord italia l’attenzione alla Classe Energetica quale parametro di valutazione del prezzo è alta), oppure rischia in caso di contenzioso con l’inquilino o il compratore di non avere alcuna giustificazione nel momento in cui questi dimostrano che il certificato è fasullo e i consumi previsti non corrispondono neanche lontanamente al vero, .
Se qualcuno per amicizia o riconoscenza verso un conoscente decide di svolgere con perizia tutti i punti dall’1 e al 6 e chiedere 20€ (per pagarsi benzina e costi di stampa) è libero di farlo, e non mi sembra che attualmente gli Ordini si stiano premurando di tutelare gli iscritti contro tali casi.
Ma se si considera che chi effettua un APE ha di bisogno di un minimo di strumentazione tecnica,
*) PC (500€)
7) per non considerare l'assistenza post certificato, cioè quando il committente ti chiama per comunicarti che ti ha fornito dei dati inesatti, o il notaio che deve registrare l'atto qualche mese dopo che il certificato l'hai emesso, vorrebbe che il certificato fosse scritto con le diciture che piacciono a lui, anzichè quelle ammesse dalla normativa.
Questo è il minimo di azioni previsto dalla legge per il quale non esiste più un minimo economico garantito al professionista.
Se qualcuno si limita solo ai punti 4 e 6 (quindi fotocopiando attestati già realizzati per immobili diversi), lo fa sotto la propria responsabilità, civile (multe per il certificatore da 700 a 4200€ per ogni singolo certificato non conforme firmato), penale e nei confronti dell’Ordine a cui appartiene, ma soprattutto a scapito del committente che nella maggioranza dei casi vedrà il proprio immobile sottostimato e quindi svalutato nelle transazioni prossimo future (il certificato vale 10 anni e già nel nord italia l’attenzione alla Classe Energetica quale parametro di valutazione del prezzo è alta), oppure rischia in caso di contenzioso con l’inquilino o il compratore di non avere alcuna giustificazione nel momento in cui questi dimostrano che il certificato è fasullo e i consumi previsti non corrispondono neanche lontanamente al vero, .
Se qualcuno per amicizia o riconoscenza verso un conoscente decide di svolgere con perizia tutti i punti dall’1 e al 6 e chiedere 20€ (per pagarsi benzina e costi di stampa) è libero di farlo, e non mi sembra che attualmente gli Ordini si stiano premurando di tutelare gli iscritti contro tali casi.
Ma se si considera che chi effettua un APE ha di bisogno di un minimo di strumentazione tecnica,
*) PC (500€)
*) Software certificato specifico per APE (600-1500€ una tantum +
150-300€/anno)
*) Strumenti di misura (da 150 a infinito secondo strumentazione posseduta),
*) Strumenti di misura (da 150 a infinito secondo strumentazione posseduta),
e di una preparazione specifica (visto che per redigere un’APE non è
sufficiente una laurea in Ingegneria ma bisogna avere almeno qualche conoscenza
teorica della legislazione italiana, regionale e delle norme UNI e CTI che
regolano specificatamente gli APE e che varia in continuazione...
...credo che in condizioni normali un professionista con aliquote IRPEF medie non abbia motivo di spendersi in un APE per meno di 1000€+ iva se effettua tali attestati in via saltuaria, se lo farà per meno sarà solo per garantire ai propri clienti continuità nei servizi già offerti.
...credo che in condizioni normali un professionista con aliquote IRPEF medie non abbia motivo di spendersi in un APE per meno di 1000€+ iva se effettua tali attestati in via saltuaria, se lo farà per meno sarà solo per garantire ai propri clienti continuità nei servizi già offerti.
Potrebbero ridursi a 300-500€+iva solo qualora effettuando numerosi APE
riesca ad eliminare l’effetto dei costi fissi.
Il mercato però in questo momento di crisi (anche nell’edilizia) opina diversamente e per di più le agevolazioni fiscali esistenti per i giovani (prestazioni occasionali e regime dei minimi) da un lato, e la scarsa offerta di lavoro dipendente per gli stessi (spesso stage gratuiti, società di consulenza con lavoro h24 senza straordinari pagati), permettono a qualcuno con molta voglia di lavorare, capace di ridurre i costi al minimo, di effettuare APE anche per 150€ o poco meno.
Il mercato però in questo momento di crisi (anche nell’edilizia) opina diversamente e per di più le agevolazioni fiscali esistenti per i giovani (prestazioni occasionali e regime dei minimi) da un lato, e la scarsa offerta di lavoro dipendente per gli stessi (spesso stage gratuiti, società di consulenza con lavoro h24 senza straordinari pagati), permettono a qualcuno con molta voglia di lavorare, capace di ridurre i costi al minimo, di effettuare APE anche per 150€ o poco meno.
martedì 8 aprile 2014
Avete affittato un immobile e vi siete scordati l'APE?
Ecco le date che dovete conoscere.
Dal 6 giugno 2013 è obbligatorio l'APE per tutti contratti di vendita e di locazione, ma non sono previste sanzioni di alcun genere.
Dal 5 agosto 2013 è obbligatorio l'APE anche per il trasferimento di immobili a titolo gratuito.
Dal 5 agosto 2013 è inoltre istituita la nullità dei contratti in assenza di APE.
Dal 24 dicembre 2013 i contratti stipulati in assenza di APE sono validi ma si corre il rischio di multe salate (da 1.000 a 18.000€)
I contratti stipulati dal 5 agosto 2013 al 23 dicembre 2013 possono essere sanati pagando le sanzioni previste al caso precedente.
In assenza dell'APE....
Tutti i contratti stipulati fino al 4 agosto 2013 possono essere considerati validi e non passibili di sanzioni.
Tutti i contratti stipulati dal 24 dicembre 2013 sono passibili in automatico di sanzioni.
Essendo istituito presso la Regione Siciliana un apposito Catasto Energetico informatizzato con i dati catastali delle particelle per le quali esiste un APE rilasciato da un certificatore qualificato è di estrema facilità per gli organi preposti effettuare controlli incrociati sui contratti stipulati in data successiva al 24 dicembre 2013.
Dal 6 giugno 2013 è obbligatorio l'APE per tutti contratti di vendita e di locazione, ma non sono previste sanzioni di alcun genere.
Dal 5 agosto 2013 è obbligatorio l'APE anche per il trasferimento di immobili a titolo gratuito.
Dal 5 agosto 2013 è inoltre istituita la nullità dei contratti in assenza di APE.
Dal 24 dicembre 2013 i contratti stipulati in assenza di APE sono validi ma si corre il rischio di multe salate (da 1.000 a 18.000€)
I contratti stipulati dal 5 agosto 2013 al 23 dicembre 2013 possono essere sanati pagando le sanzioni previste al caso precedente.
In assenza dell'APE....
Tutti i contratti stipulati fino al 4 agosto 2013 possono essere considerati validi e non passibili di sanzioni.
Tutti i contratti stipulati dal 24 dicembre 2013 sono passibili in automatico di sanzioni.
Essendo istituito presso la Regione Siciliana un apposito Catasto Energetico informatizzato con i dati catastali delle particelle per le quali esiste un APE rilasciato da un certificatore qualificato è di estrema facilità per gli organi preposti effettuare controlli incrociati sui contratti stipulati in data successiva al 24 dicembre 2013.
domenica 6 aprile 2014
Passeggiata tra agenzie immobiliari
Passeggiando per le vie del centro di una città italiana di medie dimensioni, può capitare di vedere le vetrine di innumerevoli agenzie immobiliari. E ad uno sguardo rapido confermare il peggiore dei luoghi comuni.... "tanto tutte le case sono in classe G".
Abbiamo scattato qualche foto, ben 27 annunci nell'agenzia record. Su 27 annunci ben 27 sono in classe G.
Strano, nelle ultime 27 certificazioni noi ne abbiamo trovati solo 14 immobili in classe G, la quasi totalità dei quali avrebbe potuto ottenere una certificazione migliore grazie a piccoli investimenti da parte del proprietario.
Ma continuando a passeggiare ecco un altra bacheca piena di annunci. Saranno una ventina in tutto, o poco meno, tanti appartamenti e villette di vario tipo, costi non indifferenti (intorno al mezzo milione), ma anche stavolta tutto in classe G. Con un dettaglio interessante, negli annunci stavolta è specificata anche l'Energia Primaria Globale consumata dall'edificio, e qui la cosa più "interessante", buona parte degli immobili in questione consuma proprio 175Kw/mq/anno. Anche volendo supporre che sia stata l'agenzia ad approssimare il dato dell'APE, è proprio "simpatico" come tanti edifici diversi tra loro consumino proprio in modo identico. Nella nostra esperienza neanche all'interno dello stesso edificio ci sono situazioni identiche, anzi.
Avendo ultimamente lavorato in una palazzina con 14 appartamenti, la maggior parte dei quali forniti con il medesimo impianto di riscaldamento, diverse sono state le classi energetiche riscontrate (D,E,F,G), e ancor più diversi i consumi. E questo nonostante la palazzina fosse la stessa, gli infissi identici, identico il riscaldamento. Un errore del certificatore allora? No, intanto perchè all'interno dello stesso palazzo normalmente gli appartamenti hanno una forma diversa. Poi, perchè anche dove gli appartamenti sono tra loro simmetrici l'esposizione al sole quasi certamente è diversa. Ma soprattutto in un edifico di quattro piani 2° e 3° avranno consumi minori e tra loro simili (può cambiare l'esposizione al sole a causa di ombreggiature), ma il 1° e il 4° avranno nella normalità dei casi consumi maggiori di quelli previsti per il 2° e 3° piano per l'evidente ragione che il solaio non confina con superfici già considerate come riscaldate.
98,3; 97,6; 61,5; 48,5; 148,9; 48,4 (appartamento al piano superiore di quello con consumo 48,5); 130,5.
Queste 7 misure prese in una Scala dell'edificio in questione, nei 7 appartamenti presenti.
Ciò riconferma quanto avevamo notato in passato. Un certificato mal fatto, e che posiziona tutto in classe G a consumi sempre identici quando situazioni identiche non se ne trovano (quasi) mai, scredita l'utilità del certificato e non dà modo al compratore di valutare delle differenze di valore tra immobili differenti.
Eppure una stima di 175kw/m2/anno, in una villetta di 150mq (circa) come quelle degli annunci in questione implica un costo annuale per il riscaldamento di circa 3.000€ ogni anno, 90.000€ nell'arco di un mutuo trentennale. E se quell'edificio avesse, attraverso una stima più attenta, un consumo sensibilmente inferiore o maggiore (abbiamo riscontrato un rapporto di 1 a 3 nel caso prima in esame), siamo sicuri che nessun acquirente si preoccuperebbe di valutare differentemente un appartamento il cui consumo stimato durante gli anni in cui dovrà pagare il mutuo è di 50.000€ o di 150.000€?
PS Proseguendo la nostra passeggiata, nella medesima via della medesima città, abbiamo anche trovato qualche agenzia immobiliare in cui la classe degli edifici pubblicizzati effettivamente variava.
Da acquirente o venditore voi quale agente immobiliare scegliereste?! Quello che sa meglio evidenziare pregi e difetti del vostro immobile o colui il quale si limita a mostrarvi diverse soluzioni lasciando voi scegliere senza precisa cognizione dei costi che andrete ad affrontare per vivere in quell'immobile?
Abbiamo scattato qualche foto, ben 27 annunci nell'agenzia record. Su 27 annunci ben 27 sono in classe G.
Strano, nelle ultime 27 certificazioni noi ne abbiamo trovati solo 14 immobili in classe G, la quasi totalità dei quali avrebbe potuto ottenere una certificazione migliore grazie a piccoli investimenti da parte del proprietario.
Ma continuando a passeggiare ecco un altra bacheca piena di annunci. Saranno una ventina in tutto, o poco meno, tanti appartamenti e villette di vario tipo, costi non indifferenti (intorno al mezzo milione), ma anche stavolta tutto in classe G. Con un dettaglio interessante, negli annunci stavolta è specificata anche l'Energia Primaria Globale consumata dall'edificio, e qui la cosa più "interessante", buona parte degli immobili in questione consuma proprio 175Kw/mq/anno. Anche volendo supporre che sia stata l'agenzia ad approssimare il dato dell'APE, è proprio "simpatico" come tanti edifici diversi tra loro consumino proprio in modo identico. Nella nostra esperienza neanche all'interno dello stesso edificio ci sono situazioni identiche, anzi.
Avendo ultimamente lavorato in una palazzina con 14 appartamenti, la maggior parte dei quali forniti con il medesimo impianto di riscaldamento, diverse sono state le classi energetiche riscontrate (D,E,F,G), e ancor più diversi i consumi. E questo nonostante la palazzina fosse la stessa, gli infissi identici, identico il riscaldamento. Un errore del certificatore allora? No, intanto perchè all'interno dello stesso palazzo normalmente gli appartamenti hanno una forma diversa. Poi, perchè anche dove gli appartamenti sono tra loro simmetrici l'esposizione al sole quasi certamente è diversa. Ma soprattutto in un edifico di quattro piani 2° e 3° avranno consumi minori e tra loro simili (può cambiare l'esposizione al sole a causa di ombreggiature), ma il 1° e il 4° avranno nella normalità dei casi consumi maggiori di quelli previsti per il 2° e 3° piano per l'evidente ragione che il solaio non confina con superfici già considerate come riscaldate.
98,3; 97,6; 61,5; 48,5; 148,9; 48,4 (appartamento al piano superiore di quello con consumo 48,5); 130,5.
Queste 7 misure prese in una Scala dell'edificio in questione, nei 7 appartamenti presenti.
Ciò riconferma quanto avevamo notato in passato. Un certificato mal fatto, e che posiziona tutto in classe G a consumi sempre identici quando situazioni identiche non se ne trovano (quasi) mai, scredita l'utilità del certificato e non dà modo al compratore di valutare delle differenze di valore tra immobili differenti.
Eppure una stima di 175kw/m2/anno, in una villetta di 150mq (circa) come quelle degli annunci in questione implica un costo annuale per il riscaldamento di circa 3.000€ ogni anno, 90.000€ nell'arco di un mutuo trentennale. E se quell'edificio avesse, attraverso una stima più attenta, un consumo sensibilmente inferiore o maggiore (abbiamo riscontrato un rapporto di 1 a 3 nel caso prima in esame), siamo sicuri che nessun acquirente si preoccuperebbe di valutare differentemente un appartamento il cui consumo stimato durante gli anni in cui dovrà pagare il mutuo è di 50.000€ o di 150.000€?
PS Proseguendo la nostra passeggiata, nella medesima via della medesima città, abbiamo anche trovato qualche agenzia immobiliare in cui la classe degli edifici pubblicizzati effettivamente variava.
Da acquirente o venditore voi quale agente immobiliare scegliereste?! Quello che sa meglio evidenziare pregi e difetti del vostro immobile o colui il quale si limita a mostrarvi diverse soluzioni lasciando voi scegliere senza precisa cognizione dei costi che andrete ad affrontare per vivere in quell'immobile?
Iscriviti a:
Post (Atom)